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上海SK大厦人民币20亿元固定资产银团贷款项目
上海SK大厦人民币20亿元固定资产银团贷款项目
2016年3月，韩国SK集团上海SK大厦固定资产银团贷款项目（下称“本项目”）正式签约。本次银团融资人民币20亿元，用于上海SK大厦项目的开发、建设，中伦律师事务所作为SK集团项目律师，为本项目提供了全程法律服务。2016年3月底，银团首笔贷款顺利提取，为上海SK大厦的开发、建设提供了强大的资金支持，也为韩国SK集团进驻中国市场后进一步实现本土化夯实了基础。
一项目背景
SK集团(SK HOLDINGS)是韩国三大企业集团之一，位列世界五百强第57名，以能源化工、信息通讯、营销服务为三大主力产业。SK集团及其附属机构在全球40多个国家和地区拥有3万多名员工、250多个办事处和子公司，进驻中国始于1992年中韩建交之前。目前，SK在中国员工已超过1万人。
2011年8月17日，隶属于韩国SK集团的SK Industrial Development China Co. Limited以人民币17.527亿元竞得上海市黄浦江南延伸段ES2单元15-1地块。随后，韩国SK集团成立了全资项目公司——上海思凯房地产开发有限公司（下称“思凯”），在该土地范围内从事商业、办公楼的开发、建造、出售及相关配套服务，项目名暂定为上海SK大厦，建成后将作为韩国SK集团上海总部，并将成为上海浦东世博板块的新地标。
上海SK大厦于2015年4月正式开工，建设工期约60个月，预计总投资额42.09亿。该工程建设周期长、资金需求大，经对多种融资工具的综合性评估判定，银团贷款是与工程建设实现无障碍双向对接的最优融资方式。
二项目过程
（一）组建银团
银团贷款项目发起后，思凯选定牵头行，由本所律师为银团组建工作提供法律支持，包括：设计融资方案、草拟《信息备忘录》及其他贷款文件、拟定银团贷款工作时间表、筛选预期银团参与行名单等。《信息备忘录》作为银团的框架性文件，确立了本次银团的基本框架结构和核心商业条款，并且明确了借款人的财务状况、经营状况、项目评估等核心内容。牵头行据此寻求资金实力雄厚、信誉良好的合作伙伴作为参与行，以使思凯获得高效、充足、低成本的资金支持。
经过前期基础工作，本项目采用直接银团贷款的模式，组成了由交通银行股份有限公司上海市分行牵头，中国工商银行股份有限公司上海市世博支行、中国建设银行股份有限公司上海长宁支行共同参与的银团，银团各成员行与思凯共同签订银团贷款协议，按统一约定的条件提供贷款，并委托牵头行交通银行股份有限公司上海市分行作为代理行负责贷款的日常管理工作。
（二）商业谈判及文本签署
银团贷款涉及多家参与行，各行的贷款政策及商业需求不尽相同，在组建银团的过程中，除需对银团各方的权利、义务、款项提取及支付、还款的期限及方式、担保主体、范围等核心内容审慎确定之外，还需在银团贷款协议中适度考虑各方的商业需求，落实业务条款的各项细节。在律师协助参与下，各方进行了多轮次的谈判、磋商，例如对《股东承诺函》、《借款人承诺函》项下的承诺主体和承诺范围，《银团贷款合同》项下的提款先决条件、贷款资金支付方式、违约事件、代理行的责任、银团合同修改的条件、贷款份额的转让，《抵押合同》中抵押率的认定、保险权益的分配、抵押物的处分等各方核心利益所在的条款设置方面经多次商定，最终在确保各方核心利益的前提下顺利完成协议文本签约。
（三）完成抵押登记、首次提款
银团贷款顺利签约后，贷款的日常管理工作统一由代理行处理。完成抵押登记后，本所律师为提款发表法律意见。思凯根据银团协议约定、项目进度及用款安排，向代理行申请成功完成首次提款。
三本次银团贷款项目案例分析
（一）在法律方案和框架的基础上，灵活设置适应各方交易需求与目的的商业条款
在银团项目发起之初，上海SK大厦项目以其优质的资产质量与韩国SK集团强大的信用背书，受到了各大银行的青睐。由于本项目跨国集团背景、贷款期限长、资金需求量大，如何确保在项目周期内，思凯能够适应集团战略发展规划及内部股权调整的变化，不因并购、分离等原因脱离SK集团，成为了双方关注的焦点。
经过审慎的法律尽职调查，在基本的法律方案和框架基础上，我们通过梳理SK集团股权架构，尤其是其中不同层级下属公司间的交叉持股情况，拟定核心交易方案，由思凯股东SK Industrial Development China Co. Limited做出系列承诺，确保项目始终保留在SK集团内，并在面对集团架构变化时具有充分的灵活性，以满足交易各方不同的商业诉求，从而对商业性条款达成一致。
在资金账户的设置方面，为兼顾银团资金安全性需求和借款人资金使用高效性需求，本次银团在传统贷款资金账户及还款准备金账户并行的基础上，创新地提出了设置多层次资金账户，配备半自主资金支付的解决方案，在确保资金安全性的前提下，最大限度地发挥资金效用，并同时达到银团和思凯不同的商业需求。
（二）担保方案的设计以可操作性及有效性为导向
本项目以土地使用权及在建工程、房屋整体作为抵押。关于抵押担保的登记，在现有国内的银团贷款的担保安排下，通常分为两种模式：
在实务操作中，因为各政府部门的政策理解、各贷款行的风控要求不尽相同，各方结合本地实际情况，进行了充分的谈判，最终采取第一种登记模式，即由代理行作为抵押权人进行登记。
但在第一种登记模式下如何行使抵押权，实践中同样存在不同的理解：
☞ 一种理解认为，代理行作为其他参与行的代理人，在合同中有其他参与行明确授权的情况下所作出的抵押登记的行为属于代理行为，其法律效果应当归属于被代理人，因此，虽然他项权利证明记载的抵押权人仅为代理行，但基于代理关系，其他参与行同样享有担保物权。
☞ 另一种理解认为，根据《中华人民共和国物权法》，土地使用权设立抵押为登记生效主义，抵押权自办理登记时生效，未经登记不发生物权效力，因此，仅物权凭证上记载的代理行为抵押权人。
☞ 我们认为，《物权法》明确规定此类抵押权自登记时设立，因此，物权凭证上仅记载代理行为抵押权人时，其他参与行不享有《物权法》及《担保法》层面上的抵押权。鉴于此，代理行的放款风险控制以及抵押权优先受偿后的银团成员分配保障便至关重要。我们依此设计了银团贷款合同、贷款人间协议中的条款，使其他参与行有权在代理行通过行使抵押权优先受偿后，根据其与代理行签订的协议，向代理行主张对抵押物变现后获得的优先受偿款进行内部分配，从而确保了本次银团贷款项目对各参与行的公平性与安全性。
办理抵押登记看似为银团签约后的一个不起眼的程序性环节，但实际上蕴藏着很多细节问题，需要借助必要的法律技巧落实操作。本项目采用的是土地使用权、在建工程及房屋整体抵押的担保方式，抵押登记办理流程极为复杂。本项目在建工程在预计的首次提款时间点之前无法达到可办理抵押登记的状态，因此需要将在建工程对应的土地使用权先行办理抵押登记，如此一来将涉及到在建工程能否追加抵押的问题，而这完全取决于项目所在地登记机关的操作实践。目前一些地区的登记机关需将在先设立的土地抵押先行注销再重新办理在建工程抵押，一旦土地使用权的抵押注销登记，而在建工程的抵押登记又尚未完成，将导致银团的债权实际上处于没有抵押物的风险敞口期，若此时该在建工程被第三人向法院申请司法查封，银行将无法办理抵押手续，其债权可能因无抵押担保而面临无法优先受偿的巨大风险。我们在合同及抵押方案的谈判过程中，及时整合资源，与本项目所在地登记机关多次沟通及核实，确定了以追加抵押的方式落实抵押登记，并根据其审核要求联动调整合同相关条款，避免因合同条款变动造成的车轮式谈判，顺利控制抵押登记完成的进度，节约时间成本，顺利完成银团贷款的落地。
四结语
银团贷款法律关系表面上相对单一，实则暗藏多方主体的利益博弈。中伦凭借其银行与金融领域的专业能力及实务经验，在项目的发起、谈判及落地过程中，创造性地提出了多项解决方案，最大限度地兼顾各方核心利益与商业诉求，促成本项目顺利签约并完成提款，在资金使用安全、高效的前提下，充分发挥银团的融资功能，为上海SK大厦项目提供了强力的资金支持，成功地实现多方共赢。
