本次抗疫特殊时期，包括万达、融创、华润置地在内的各大房企，都不同程度地减免了旗下商业项目商户的租金；针对个人租户，魔方公寓等长租公寓企业也纷纷对在武汉居住且因疫情无法返回武汉或因回湖北探亲而被疫情滞留的租客，给予了减免房租或顺延一个月的租期的优惠。1月30日，广东省广州市住房租赁行业协会发布了《致全市业主（房东）的减租倡议书》，号召房东主动减租。不少房企和长租公寓企业因此疑惑，是否在新冠疫情期间，房企必须要采取减免租金的举措？如果房企没有降租、免租、顺延租期，又将面临什么法律后果？同样地，我们查找了就“非典”疫情期间，承租人是否还需要向出租人继续支付租金的若干房屋租赁合同纠纷案例。

在上海拍谱娱乐有限公司（以下简称“拍谱公司”）与上海新黄浦（集团）有限公司（以下简称“新黄浦公司”）房屋租赁合同纠纷一案中，拍谱公司于2003年5月15日即非典期间向新黄浦公司发出一份要求“非典”停业期间免除所有房租的函，称为防止“非典”，暂时停业，要求减免停业期间的全部房租，其后新黄浦公司起诉要求拍谱公司返还租赁的房屋，并支付拖欠的租金费用、相关电费、煤气费。

一审法院认为本案中拍谱公司并没有向法庭举证证明，拍谱公司在“非典”期间因政府及有关部门采取行政措施而导致合同不能履行，因此，不适用“不可抗力”的免责规定，也就不能部分或全部免除责任。如果需要适用公平原则，拍谱公司也应该对因为受“非典”影响而停业以及停业时间、损失范围加以证明，拍谱公司要求减免租金的请求缺乏相应的损失依据，不予支持。

拍谱公司对一审判决不服，上诉至上海二中院。上海二中院在（2004）沪二中民二（民）终字第354号判决中认为，基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。

在（2008）绍中民一终字第143号中，绍兴市中级人民法院认为依据当地文化主管部门的规定，“非典”期间停止营业，在特定的历史事件条件下，承租人要求免除此期间的租金是合理的，结合出租人和承租人在此事件前后均按义务履行，出租人也未立即追索此期间租赁款等情况，一审法院认定出租人同意减免租赁费用符合情理。

基于上述案例，我们认为，即使新冠疫情爆发属于不可抗力，承租人承担的支付租金的合同义务也不可能因为新冠疫情的爆发而处于履行不能的状态，因此在租赁合同未解除的情形下，房企一般没有为承租人减免租金的法定义务，根据浙江省高院民二庭印发的《关于审理涉新冠肺炎疫情相关商事纠纷的若干问题解答》，金钱债务的迟延履行除对方当事人同意外，一般不得因不可抗力而免除责任，因此原则上承租人亦不得因此主张迟延支付租金。若承租人以此为由起诉请求出租人予以减免租金，法院一般会综合考虑承租人所经营的行业是否因疫情的爆发或因政府防控疫情的行政行为而遭受了巨额的停业损失或商业风险以及商铺、经营场所是否处于疫区核心地带确实无法开业，基于公平原则酌情免除承租人部分租金。

但是需要注意的是，如果承租人无法开业系出租人原因，如商业综合体项目未达到疫情防控复工标准：未落实消毒杀菌的疫情防控措施或未储备足够的口罩或其他原因未得到主管部门的开业复工许可等，此类情形属于出租人的责任，出租人应当给予租户相应的租金减免。

出租人在收到承租人提出租金减免请求时，应当要求承租人提供相应的书面材料已证实租赁合同确因疫情影响而暂时无法继续履行，并对承租人提供的材料进行审核，确认承租人的业态、租赁房屋情况、损失情况等，亦可以让承租人出具真实性承诺书，为日后可能存在的诉讼争议事项留下有利证据。

《合同法》第九十四条规定了法定解除权，当发生规定的法定解除情形时，任何一方可单方面解除合同。该条第一项规定了在不可抗力致使不能实现合同目的情形下，当事人可以解除合同。那么在疫情全面爆发的背景下，如何认定租赁合同的目的已经不能实现呢?

2月4日，杭州市人民政府发布关于实施“防控疫情，人人有责”十项措施的通告，通告要求“非涉及居民生活必需的公共场所一律关闭。农贸市场、超市、药店等场所合理安排营业时间。”什么是“非涉及居民生活必需的公共场所”？笔者认为，想要去精确界定“非涉及居民生活必需的公共场所”的概念和范围很难，但是可以将“涉及居民生活的必需的公共场所”先行明确，主要即是通告中具体提到的：农贸市场、超市、药店等提供食品、生活用品、医药品的场所，此外还应当包括住宿（宾馆、旅店等）场所。根据国务院1987年4月1日发布的《公共场所卫生管理条例》，能依法进行卫生监督的公共场所共7类28种，其中的交际场所（饭店、咖啡馆、酒吧、茶座等）、洗浴与美容场所（公共浴室、理发馆、美容院）、文化娱乐场所（影剧院、游艺厅、舞厅、音乐厅等）、体育与游乐场所（体育馆、游泳馆、公园）、文化交流场所（展览馆、博物馆、美术馆、图书馆等）、购物场所（商场、书店等）应当均属于此次杭州市政府要求关闭的非涉及居民生活必需的公共场所。

因此在本次新冠疫情期间，因政府防控疫情蔓延禁止民众举行大规模群聚性聚会、明令封闭非涉及居民生活必需的公共场所会导致餐饮行业、娱乐场所、购物场所等在短时间内无法正常营业，劳动密集型企业也会因外来务工人员无法返工而暂时无法开启正常生产经营活动，确实会短期内影响租赁合同的履行。但是这种不可抗力是否致使租赁合同目的完全不能实现，还需要结合租赁合同的期限、其经营的行业性质、当地政府的行政命令对合同履行的影响大小、管控措施实施时间、疫情持续时间的长短等多种因素在个案中加以综合判断，除了租赁期限较短，或时效性特别强的租赁合同外，法院不会轻易认定租赁合同目的已落空而判决解除租赁合同。根据浙江省高院民二庭印发的《关于审理涉新冠肺炎疫情相关商事纠纷的若干问题解答》相关规定：疫情对合同履行虽有一定影响，但未导致合同不能履行或未导致履行对一方当事人明显不公平、不能实现合同目的等情形的，应当鼓励交易，可以引导当事人通过变更履行期限、履行方式、部分合同内容等方式，继续履行合同。一方当事人以疫情属不可抗力为由要求解除合同的，原则上不予支持。

新冠疫情当前，建设工程项目施工进度无疑会受到影响，产生的相关工期延误、费用增加等争议纠纷无可避免。根据住房和城乡建设部办公厅发布的《关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》、浙江省住房和城乡建设厅发布的《住房城乡建设行业企业新冠肺炎疫情防控有关法律风险应对指引》、《关于全力做好疫情防控支持企业发展的通知》、浙江省建设工程造价管理总站、浙江省标准设计站发布的《关于印发新冠肺炎疫情防控期间有关建设工程计价指导意见的通知》、杭州市城乡建设委员会发布的《关于全力做好疫情防控支持建筑业发展的通知》、《关于新型冠状肺炎疫情后我市建设工程施工合同履约及工程价款调整的指导意见》并结合《建设工程施工合同》（GF-2017-0201）中关于“不可抗力”部分条款，我们总结出如下针对建设工程施工合同纠纷的风险提示和应对方案：

1. 业主与承包人已在建设工程施工合同中对相关责任承担、损失分配进行明确约定的，司法裁判一般尊重当事人的意思自治，按照合同约定分担责任、分配损失。

2. 因疫情影响导致施工进度受阻，施工单位可否向建设单位主张顺延工期？

疫情发生前签订的建设工程施工合同，施工企业因执行政府采取的停工等疫情防控措施而无法施工，直接导致合理工期延误，可以不可抗力为由主张减轻、免除责任。

施工企业应加强合同工期管理、因政府采取停工等疫情防控措施、施工人员返岗延迟等疫情相关原因将导致工期延误的，应按照合同约定及时通知建设单位并提出工期顺延申请，以减轻可能给建设单位造成的损失。根据实际情况依法与建设单位协商合理顺延合同工期，积极取得建设单位或者监理单位签证。

在具备复工条件后，建设单位与施工单位一般应通过签署补充协议、签证等形式对顺延的工期进行确认，以免结算时产生分歧。

涉及分包部分施工内容的，总承包企业应及时通知分包企业推迟复工，分包企业应采取适当措施防止损失扩大。

3. 因疫情导致施工工程运输、采购成本增加、造价上涨，这部分增加的费用由哪一方承担？

浙江省住建厅2020年2月12日发布的《关于全力做好疫情防控支持企业发展的通知》规定，因疫情防控导致人工、材料、机械价格发生超出正常市场风险范围的重大变化，合同对价格调整有约定的从其约定，合同没有约定的，可以适用情事变更，依据《浙江省建设工程计价依据（2018版）》中“5%以内的人工和单项材料价格风险由承包方承担，超出部分由发包方承担”的原则合理分担风险。

杭州市建委发布的《关于新型冠状肺炎疫情后我市建设工程施工合同履约及工程价款调整的指导意见》规定，如果合同约定总价包干不予调整或原调价办法显失公平造成后续工程难以实施的项目，发承包双方可根据工程实际情况及市场因素，按照情势变更原则，按现行市场要素价格动态管理相关政策文件，及时签订补充协议约定人工材料价格的调整办法。

4. 疫情防控期间的停工、工期延误相关损失、赶工费用等由哪一方承担？

因疫情防控导致的停工和工期延误相关损失，如停工期间必须支付的农民工工资等，合同有约定的从其约定，没有约定的根据公平原则，综合考虑损失大小和各方受益情况、风险承受能力、履约表现等因素，由建设单位和施工企业协商合理分担，协商时可参照《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201），《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）并签署补充协议或签证。

另外建设单位需要注意：切实保障工程项目合理工期，严禁盲目抢工期、赶进度等行为。确需赶工的，要建立在建设单位承担相应增加费用和施工企业具备相应条件的基础上，不能牺牲工程质量安全。

根据最高法院在（2018）最高法民终380号以及浙江省高级人民法院在（2010）浙民再字第60号关于“非典”疫情引起的建设工程施工合同纠纷裁判文书中的观点，对于延误的工期损失和因此产生的费用，最高法院和浙江省高院均适用了公平原则将责任与损失在承包人与业主之间进行适当分配。适用公平原则在一定程度上属于行使司法自由裁量权，浙江省高院判令承包人和业主各承担一半的工期损失，因此承包人还需按照实际延误工期的一半天数向业主单位支付工期延误违约金。最高法院在适用公平原则时还综合考虑了项目的整体情况（比如疫情对工程施工产生的持续影响时间在整体项目施工工期中的比重）、不可抗力所产生工程损失的具体情形（比如疫情爆发在施工项目的哪个阶段，会产生何种影响等）、合同一方是否有采取措施减少损失的发生、及时通知对方等等多种因素。

5. 疫情防控费用由哪一方承担？

施工企业因落实疫情防控措施产生的费用可列入工程造价，浙江省住房和城乡建设厅《关于全力做好疫情防控支持企业发展的通知》已明确“按照每人每天40元的标准计取”。对外地返岗施工人员需要隔离观察的，为满足隔离需要额外产生的住宿费、伙食费、管理费等费用明显超出上述标准的，由建设单位和施工企业协商解决。如复工后由于施工现场疫情防控不力再导致停工，施工企业需承担相应损失。

6. 在不可抗力事件下，施工单位向业主主张工期顺延或相关赔偿责任时应当严格遵循合同约定的索赔程序，须做到及时保存证据并将索赔意向书提交监理、发函详细告知业主关于项目开发搁置的实际情况、因不可抗力所遭受的损失。

7. 不可抗力发生后，合同当事人均应采取措施尽量避免和减少损失的扩大，任何一方当事人没有采取有效措施导致损失扩大的，应当对扩大的损失承担责任。

8. 疫情影响下，若合同履行困难可否主张解除建设工程施工合同？

浙江省高级人民法院民一庭、民二庭发布的关于疫情期间的审判指导通知均认为对于以疫情为由主张解除合同的请求，应当从严把握，原则上不予支持。疫情防控虽然对合同履行有诸多不利影响，但是否具备解除合同的条件，要综合疫情影响力、当事人履行能力等因素确定。从目前情况看，可能多数建设工程施工合同并不具备相应解除条件，对虽受疫情影响但仍符合继续履行条件的合同，建设单位和施工企业都应继续履行。对具备合同解除条件的，也不提倡轻易解除合同，毕竟解除合同、重新缔约对当事人和社会来说都会增加成本。

疫情当前，各房产企业不仅需要面对一定的市场经济损失，更需要面对疫情带来的潜在法律风险以及这些风险背后隐藏的更难以估量的经济损失，但请相信众志成城，彼此扶持，共克时坚，一定可以顺利“过关”！