建设阶段的IDC项目在土地、厂房和设备上的初始固定资产投入巨大，因此对于新建或者在建的IDC项目，资信较好的企业可优先考虑采用固定资产贷款进行融资。

固定资产贷款是最传统的融资方式，根据《固定资产贷款管理暂行办法》，固定资产贷款是指贷款人向企（事）业法人或国家规定可以作为借款人的其他组织发放的，用于借款人固定资产投资的本外币贷款。具体到IDC项目，IDC企业取得的银行贷款将主要用于IDC厂房建设、设备购置安装等，同时IDC企业的还款资金主要来源于IDC项目本身产生的运营收入。基于IDC项目的该等特征，银行通常会采用固定资产贷款中项目融资这一贷款类别为IDC企业新建或在建IDC项目提供融资。

IDC企业取得项目融资需要符合国家有关投资项目资本金制度的规定。《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》（国发[2019]26号）并未明确规定数据中心的项目类别，由于IDC项目涉及土地使用权取得及厂房建设，因此实践中有银行会将IDC项目认定为房地产开发项目，从而要求IDC项目的最低资本金比例达到25%（对于外资的IDC企业甚至可能参照外商投资房地产企业要求IDC项目自有资金不少于35%）。但市场上的多数银行不会将IDC项目贷款划分为房地产贷款，而仅适用20%的最低资本金比例的情况。但是，银行在具体交易中还需要根据项目现金流状况和企业整体资信来确定是否要求更高的资本金比例或融资杠杆率。在贷款发放和支付过程中，银行需要确认与拟发放贷款同比例的项目资本金足额到位，并与贷款配套使用。而对于单笔金额超过项目总投资5%或超过500万元人民币的贷款资金支付还需要采用受托支付方式。

另外需要说明的是，在项目融资中，基于监管要求和风险隔离的需要，银行一般会要求借款人为建设、运营IDC项目设立特殊目的公司。另一方面，在项目融资当中，银行通常会对借款人的经营进行严格的限制（包括但不限于不得新增融资性负债、不得新增担保、不得进行重大资产处置等消极承诺条款）并要求借款人做出全面的陈述和保证，因此，我们也建议设立特殊目的公司负责建设和运营IDC项目，以隔离相应的经营风险和限制。

租金作为IDC企业最重要的收入来源，同时也是其最重要的还款来源。也正因为IDC企业的还款来源相对单一，其下游客户的资信状况便成为银行衡量IDC项目可融资性重要甚至首要的考量因素。

对零售型IDC而言，尽管其单机柜租用的价格相比批发型IDC可以维持在较高水平，但其较高的客户流动性降低了机柜的同时出租率，因此对银行而言还款的不确定性较高进而导致银行可能会提高零售型IDC的融资成本。而对于批发型IDC而言，由于其主要目标用户为大用户群，使得其用户租期整体较长且可以保证机柜出租率可以维持在一个较高水平，因此尽管其单机柜的租用价格偏低，但考虑到IDC项目回报周期长的特点，批发型IDC可能会因其更符合银行的风险偏好而获得较低的融资成本。

贷款发放前，除了营业执照、公司章程、内部决议、财务报表等常规性的资料外，银行一般会重点审查与IDC项目及担保相关的资质、文件并作为首期提款的先决条件。

（1）增值电信业务经营许可证

根据《电信业务分类目录（2015年版）》，IDC业务属于第一类增值电信业务中的B11类，因此从事IDC业务需要取得增值电信业务许可证。作为IDC项目得以正常、合法运营的首要前提，增值电信业务许可证的取得从根本上决定了IDC项目能否产生稳定的现金流，因此，增值电信业务经营许可证的取得通常会被作为银行首次放款的先决条件，且由于其在整个IDC项目中的核心地位通常难以为银行豁免或作为后续条件。

（2）基础设施相关文件

对于自建厂房的IDC项目，银行对基础设施相关文件的审查与传统的基础设施建设项目不存在本质差别，通常会要求IDC企业提供与IDC厂房相关的土地使用权出让合同，土地出让金缴纳证明，不动产权证书（土地使用权）、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等，并作为首次提款的先决条件，即便IDC企业无法在首次提款前取得部分证照，银行也会要求将该类证照作为后续条件而要求IDC企业在首次提款后一定期限内向银行提供。对于通过租赁厂房的方式开展经营活动的IDC企业，银行则会要求IDC企业提供租赁协议等文件以确保IDC企业可以合法使用场地从而开展经营活动，并要求租赁协议项下的租赁期限需长于贷款期限或者IDC企业有主动续租的权利。

（3）担保措施的完善

除了确保IDC企业已经取得了相关证照外，银行还会要求企业在首次提款前完成担保措施的登记、备案手续，如不动产权抵押登记、动产抵押登记、股权质押登记、应收账款质押登记等，从而使得相应的担保措施发生效力。但由于登记、备案的时间通常存在一定的不确定性，银行亦会结合IDC企业对银行放款的时间节点的需求，同意IDC企业在首次提款后一定期限内完成前述登记，并将相应的登记、备案事项作为后续条件。

（4）其他

除了前述先决条件，银行通常还会要求借款人提供如下关于IDC项目的文件作为先决条件，包括：环保文件（特别是外资银行有很高的环境合规要求）、用电文件、保险文件、建设合同、设备采购和安装合同、IDC服务合同等。需要特别说明的是，就前述的建设合同、设备采购和安装合同以及IDC服务合同，银行会基于前述合同判断本项目是否具有“可融资性”并设定相关融资条件，因此IDC企业在前期协商相关合同条款时即应考虑后续对融资的影响。

根据《外商投资准入特别管理措施（负面清单）（2019年版）》，外资取得增值电信业务经营许可证受到限制，仅有特定的增值电信业务领域允许外商投资[1]。反映到实践中，外商投资的IDC企业实际取得增值电信业务经营许可证的案例屈指可数。因此，实践中便出现了IDC项目资产与运营分离的结构设计，即由外商投资的公司负责IDC项目的融资和建设（“建设方”），而由关联的内资公司取得增值电信业务许可证进而负责IDC项目的运营（“运营方”），并通过一系列协议的签订确保双方的合作关系。而出于风险隔离考量，部分不含外资成分的IDC项目也会采用该等运营方与建设方分离的结构设计。换言之，对银行而言，IDC项目的资金需求主体和收入取得主体出现错位。在该等情况下，银行通常会将建设方及运营方都纳入到项目融资的体系中，而银行对于还款来源监管的重点也随之转移到运营方身上，运营方亦需要向银行提供应收账款质押并接受银行对其收入账户的监管。作为整个IDC项目主要收入汇集的主体，银行通常会要求运营方对项目融资承担保证责任，甚至更进一步要求运营方与建设方作为共同借款人，直接承担还本付息的义务，并要求将运营方的股权与建设方的股权一并质押予银行。

除银行信贷之外，融资租赁也是IDC项目常见的债务融资方式。融资租赁在业务逻辑与银行信贷并无实质不同，但在法律性质以及适用场景方面融资租赁与银行信贷有着明显区别。

融资租赁包括直租与售后回租两种模式。在直租模式中，出租人（融资租赁公司）根据承租人对设备供应商及租赁物（通常为设备）的选择，向供应商购买租赁物并出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金。可以看出，直租模式通常适用于承租人尚未获得租赁物所有权的情况（如企业新购设备），而承租人已取得租赁物所有权的情况，则可以通过售后回租的方式获取融资，即承租人将向出租人出售其已经拥有的租赁物，出租人相应支付租赁物的购买价款作为融资款，在买卖发生的同时，承租人自出租人处将租赁物租回使用并支付租金。

融资租赁的本质是借助“融物”的形式而实现“融资”的目的，因而需以适格的租赁物（通常为设备）作为载体，即出租人需要取得租赁物名义上的所有权（legal title）。但在商业实质上，融资租赁的租赁双方系借助租赁物构筑债务融资关系，因而绝大多数的融资租赁交易均会约定承租人将在租赁期限届满之时以名义价格（如1元）从出租人处回购租赁物的所有权；并且，虽然承租人在融资租赁交易当中所支付融资成本的形式为“租金”，但是在绝大多数情况之下，租金仍采取“本金+利息”的计收方式。

在我国，融资租赁公司分为三类：金融租赁公司、内资试点融资租赁公司以及外商投资融资租赁公司。其中，金融租赁公司由银保监会负责审批设立并监管，属于持牌金融机构。而对于内资试点融资租赁公司以及外商投资融资租赁公司，虽然其业务范围与金融租赁公司并无实质不同，但其并非持牌金融机构，虽然其目前也被划归银保监会监管，但是这两类的融资租赁公司目前所受到的金融监管强度仍远弱于金融租赁公司。

如前所述，融资租赁和银行信贷同作为典型的债务融资工具，关于IDC项目融资的前文分析大多也适用于IDC项目的融资租赁，但二者在如下方面仍存在不同：

（1）适用范围不同

由于不动产过户所涉及的税费等原因，融资租赁通常以设备作为租赁物，在IDC项目的融资当中，即以IDC设备作为租赁物进行融资；而固定资产融资则可为整个IDC项目提供融资（在满足自有资本金比例的要求前提下）。当然，在实践中，尽管有合规风险，仍有大量的融资租赁公司（包括金融租赁公司）在开展不动产的融资租赁业务。不过二者仍存在区别，银行贷款可在IDC项目的建设期介入，但是根据司法实践以及相关监管规定，融资租赁公司不得以在建工程作为租赁物（银保监会于2019年发布的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（银保监发[2019]23号）），因而无法于IDC项目的建设期提供融资（除非仅针对其中的设备部分）。

（2）监管强度不同

即使是金融租赁公司，其所受到的监管强度也小于银行。同时，固定资产贷款也比融资租赁受制于更多的法律限制（如前述的《固定资产贷款管理暂行办法》等）。因而融资租赁相较于银行信贷更具灵活性，包括但不限于资本金比例要求、本息计收方式、融资款项的支付以及用途、贷后/租后要求等。

（3）风险偏好不同

如前所述，融资租赁业务的参与主体更加多元且受到的监管较弱，因而整体上而言，融资租赁公司（特别是内资试点融资租赁公司以及外商投资融资租赁公司）有更强的风险偏好。表现在具体的项目中，对于资信较差的IDC企业或者合规性有瑕疵的IDC项目，银行往往可能因此无法提供融资，但是市场上则有大量的融资租赁公司愿意为该等IDC企业或者IDC项目提供融资。相应地，融资租赁公司在担保设置、先决条件等方面的要求也更为宽松。不过，另一方面，融资租赁的融资成本也可能较高。

除此之外，融资租赁在财务和税收等方面与银行信贷亦存在着不同。总体而言，在IDC项目当中，融资租赁是固定资产贷款（特别是项目融资）融资模式的重要补充。

在IDC企业的债务融资中，银行及融资租赁公司（“融资方”）要求IDC企业及担保方提供的担保措施及风险缓释措施与传统债务融资的情况大多重合，如要求关联方提供保证担保、对关联方债权的从属安排、将IDC企业的股权进行质押、要求IDC各类资产抵押等。如前所述，IDC企业的还款来源单一，融资方通常会重点关注在IDC企业收入来源上设置的担保。另一方面，IDC企业在签署相关商务合同时需要关注其中对IDC项目资产和IDC企业股权的转让或设置担保的限制，避免因该等条款导致对融资的阻碍。

在银行贷款中，银行则通常会要求将IDC项目的资产（包括IDC项目所涉及的土地使用权、厂房以及设备）抵押给银行。在项目融资项下，所需要抵押的设备的范围并不局限于IDC企业当下持有的设备，银行一般还会要求IDC企业按照一定的周期，将IDC企业新增的设备办理后续的抵押登记。需要特别说明的是，该等抵押模式并非我国物权法上规定的“浮动抵押”，尽管在浮动抵押中抵押物的范围除现有生产设备等还包括将有的生产设备等，但浮动抵押中抵押人在抵押期间内有权依正常经营活动处置供抵押的动产，而对银行来说，其通常不会允许抵押人（IDC企业）自行处置抵押物，因此，IDC企业即便是出于运营维护的考虑周期性更换、处置IDC设备，同样需要取得银行的同意。根据《动产抵押登记办法》，动产抵押应当向抵押人住所地的县级市场监督管理部门办理登记，并可以在全国市场监管动产抵押登记业务系统在线办理，但北京、上海等地市场监督管理部门已将动产抵押登记职能委托中国人民银行征信中心履行[2]，仅需根据系统格式化内容自主操作填写动产抵押登记基本信息、抵押双方主体信息及抵押财产描述信息并根据需要上传附件即可，登记系统将自动出具登记证明文件。然而，尽管服务器、交换机、不间断电源（UPS）、变压器等IDC设备价格昂贵，但对IDC企业而言IDC设备的使用寿命一般仅为3-5年且贬值较快，因此在发生违约时融资方通常不会优先考虑处置IDC设备。

由于在融资租赁交易中，融资租赁公司本身即为IDC设备的所有权的人，且融资租赁公司亦会将融资租赁交易在动产融资统一登记公示系统中登记，因此通常不会如汽车等特殊动产的融资租赁对租赁物办理动产抵押登记。 

作为IDC企业首要的还款来源，融资方一般会要求IDC企业将其对下游用户的应收账款向融资方质押，同时要求IDC企业在银行设立账户归集IDC企业的收入进行账户监管，通过账户监管的方式确保融资方对IDC企业收入的资金流向得以充分掌握。而IDC企业的账期通常仅为1-3个月，因此随着下游用户款项的支付，质押财产的价值在贷款期限内实际上不断变动，因此融资方可能会要求IDC企业将出质的应收账款维持在一定的规模，并就后续新增的应收账款办理后续的质押。需要IDC企业特别关注的是，尽管应收账款质权的设立并不需要通知应收账款的付款义务人，但对于融资方而言，将质押及回款账户归集要求通知下游用户有助于监管IDC企业收款路径及把握对下游用户的追索权，因此实践中融资方有可能要求IDC企业向下游用户及时发出通知，要求下游用户将到期应付的款项支付至银行指定的账户，甚至要求IDC企业协助银行取得下游用户的书面确认。但对于IDC企业而言，由于下游用户的情况复杂，IDC企业能否成功取得书面确认在事实上存在不确定性，因此IDC企业应注意相应合同条款的约定，避免因无法取得下游用户的确认而触发违约事件。

将作为资金融入方IDC企业的股权向融资方质押为债务融资中最为常见的担保措施之一，但对于IDC项目而言，股权质押有着较为特别的意义。尽管目前IDC处于快速的扩张期，但出于鼓励数据中心从一线城市向周边地区、中西部地区辐射，缓解IDC给一线城市带来的用地和用电压力的目的，IDC的扩张特别在一线城市却受到政策严格的指标管制。因而对于位于指标受到限制地域的IDC项目，其价值不仅仅体现在其所持有的土地使用权、厂房以及设备，也体现在其所持有的指标上面。