基于156号指导案例发布,聚焦不动产买受人排除强制执行要件认定(下)
基于156号指导案例发布,聚焦不动产买受人排除强制执行要件认定(下)
引言
近年来,最高人民法院为实现“切实解决执行难”的目标,不断加强对执行难的综合处理,深入推进法院执行工作,采取了完善执行规范体系等一系列有效举措。随着各地法院执行力度的增强,案外人执行异议之诉案件的数量不断增多,其中最为典型的便是案外人在执行标的为不动产时,以其系买受人为由所提出的执行异议之诉。对于在此类纠纷中,如何实现依法维护强制执行的权威和效率与保护人民群众合法权益之间的平衡,最高院近年来进行了不断的尝试。
在上篇中,我们对判断不动产买受人能否适用排除强制执行权益的规则进行了介绍,并针对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称“《执行异议复议规定》”)第28条及第29条(以下简称“第28条”、“第29条”)适用的共同要件加以分析。在下篇中,我们将分别解读第28条、第29条规定的非共同要件,以期进一步厘清不动产买受人执行异议之诉排除强制执行的具体认定要件。
第28条特殊要件适用之实务分析
(一)对在人民法院查封前合法占有不动产的认定
第28条第2款要求一般不动产买受人应“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”。对于房屋、车位等典型不动产而言,其最为直观的占有方式即为实际居住或使用,与此同时,实践中还有部分情形因可以表明买受人对于争议不动产具有事实上的管理和支配权,故亦会被认定为已经存在合法占用的事实。为便于查看,我们列表总结如下:
序号 |
占有事实的体现 |
参考案例 |
1 |
买受人实际缴纳水电费 |
(2020)最高法民终525号、(2020)最高法民终664~669号、(2019)最高法民终1130号 |
2 |
出卖人将房产钥匙交于买受人 |
(2020)最高法民申4784号、(2020)最高法民申4346~4354号、(2020)最高法民终46号、(2019)最高法民终1210号 |
3 |
物业管理处、当地居委会出具书面证明 |
(2020)最高法民申1841号、(2019)最高法民终1046、1100、1276、1326号 |
4 |
买受人委托他人对房产进行管理和支配 |
(2020)最高法民申1922~2078号 |
5 |
买受人实际办理入住手续、持有入住确认单 |
(2019)最高法民终1046、1100、1210、1276、1326号 |
(二)对非因买受人原因未办理过户登记的认定
第28条第4款要求买受人对于未办理登记无过错。关于何为“非因买受人原因”,《执行异议复议规定》起草者列举了三种买受人存在过错的情况:一是对他人权利障碍的忽略,典型为买受人未对于不动产上已存在的抵押权登记尽到注意义务;二是对政策限制的忽略,典型为明知标的不动产的购买具有限制政策而无法过户但仍予购买;三是消极不行使登记权利。[1]《九民纪要》第127条则从正面明确,将买受人向房屋登记机构递交过户登记材料,或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为认定为属于“非因买受人原因”。[2]《执行异议之诉解释征求意见稿》第九条则在《九民纪要》的基础上,将“虽无上述积极行为,但未办理过户登记有合理客观理由”的行为也视为买受人无过错的体现。司法实践中,最高院对该要件的认定态度较为宽松,除了前述列举的情形之外,下表所示的情形亦被视为“非因买受人原因”:
序号 |
认定为非因买受人原因的情形 |
参考案例 |
1 |
案外人因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁 |
(2020)最高法民终1196~1203号 |
2 |
不动产因买受人涉诉等原因被采取强制措施,无法办理 |
(2020)最高法民终1132号 |
3 |
不动产尚未办理竣工验收手续,产权登记条件客观不具备 |
(2020)最高法民申4346~4354号 |
4 |
买卖合同成立后设立抵押权,因抵押权导致无法办理登记 |
(2020)最高法民申1841号、(2020)最高法民终538~540号 |
5 |
出卖人因其他在先行为未完成导致无法办理过户登记(如未办理首次过户登记等) |
(2020)最高法民申1922~2078号 |
第29条特殊要件适用之实务分析
第29条第2款明确要求,买受人“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。对于该条的适用,我们认为主要需要注意如下两个问题:
(一)案外人异议指向的标的物为房地产经营者所开发的商品房
第29条作为对消费者商品房买受人的特别规定,其将争议的执行标的物限定为“房地产开发企业名下的商品房”,并不要求买受人实际占有房屋、支付全部价款,主要是考虑到商品房买受人相较于开发商的弱势地位,对其施以特别保护。也因此,该条适用情形在实践中仅被限定为一手房买卖。
此外,虽然第29条将执行标的明确指向房屋,但实践中基于车位/车库和房屋的功能配套性及其不动产性质的考虑,在涉及关于车位/车库纠纷时,亦参照适用第29条的规定[3]。
(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋
1、对“用于居住”的认定
在“用于居住”这一条件的判断上,房屋性质已成为最高院依据的“客观标准”。通常而言,如果案外人所购房屋的性质为居住用房,则满足该条件;如果是作为商业配套的酒店式公寓,且在面积、功能上合理推断难以满足日常所需,兼具投资和实用价值的,则存在个案认定的不确定性;如果所购房产为写字楼、门面房等经营性、投资性、度假性、豪华性用房,则不满足用于居住的要求。
具体而言,一方面对于“用于居住”应当作宽泛理解,无论是仅有居住性质的房产还是商住两用住房,只要有居住功能,都存在最终被认定满足居住用房条件的可能;另一方面,在考察争议房产是否实际用于居住时,法院通常还会进一步考量买受人名下房产的数量、房产面积、争议房产的取得方式等要件,综合判断其是否满足居住要件。
2、对买受人名下无其他用于居住房屋的判断
第一,对于买受人名下房屋的判断,应以不动产登记为准。实践中,通常仅限于对提出执行异议之诉的案外人本人名下是否存在其他房产进行考察和判断。此外,关于本人名下无其他居住用房的地域范围,《九民纪要》第125条做了进一步的明确,即要求“在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋”。但该要件在具体司法实践层面的掌握不尽一致,如在(2019)最高法民申3273号案件中,最高院认为买受人虽在同市有其他房屋,但其在争议房产所在县级区域内并无房产,因而最终支持了买受人的异议。
第二,商品房消费者名下在特定地域内虽然已有1套房屋,但此时如购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的,亦被《九民纪要》第125条认定为符合第29条第2款规定的情形。《执行异议之诉解释征求意见稿》在第十条的方案一中,则在此基础上进一步将此类情形规定为“案外人名下虽已有一套房屋,但所购商品房仍属于满足基本居住需要”,即在面积之外,要求结合其他因素来共同判断,为保障居住权赋予了更多的裁量空间。
第三,关于买受人名下无其他用于居住房屋的判断时点,实践中对此存在较大争议,并未形成明确的判断标准,而更多地参考个案情况论述。我们认为,第29条第2款未限定“买受人名下无其他用于居住的房屋”条件的时间节点,明显区别于第1项“在人民法院查封之前”的时间限定,显系有意为之,目的就是为了扩大该时点的考察范围,有效甄别个案执行中房屋买受人居住权受损的真伪,以达到保护商品房买受人生存权与保护房地产开发企业债权人金钱债权乃至法定优先权之间的平衡。《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南(二)》第九条规定,案外人主张其名下无其他用于居住的房屋需证明其名下“在执行标的查封时至执行异议之诉案件判决作出时均无用于居住的房屋”,对此我们亦持同样观点。在我们代理的最高法(2020)民终1188号案件中,法院亦以买受人在执行异议被驳回、提起本案诉讼时名下有其他房屋为由,认定买受人不符合第29条第2款规定的条件。而在(2017)最高法民终695号案件中,法院则以买受人名下虽曾经有其他住房,但在不存在恶意放弃房屋所有权的情况下,因离婚财产分割导致在一审法庭辩论终结前名下无其他房屋,亦符合第29条关于名下无其他用于居住房屋要求为由,支持了买受人的异议请求。前述两案件虽然结果和情形不同,但亦可窥见最高院对这一问题的倾向性意见。
结语
综合上下篇分析,第28条、第29条对不动产买受人执行异议之诉提供了法律依据,但最高院进行适用时并非严守其要件规定,而是基于立法意旨综合考察个案中买受人权益是否应当予以优先保护。这也为实践中此类案件的审理和判断带来了不确定性,给代理人在具体证据组织、条文理解及灵活应用上提出了更高的要求。
最后,对于消费者商品房买受人是否能够当然对抗抵押权人的问题,在目前的司法实践下,依据第29条提出执行异议之诉的案外人通常会结合《执行异议复议规定》第27条的规定被赋予此种权利。但在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)[4]于2020年12月29日被废止,《民法典》第四百零六条[5]新增关于抵押人可以在抵押期间转让抵押财产之规定的情形下,消费者商品房买受人未来能否继续通过执行异议之诉排除抵押权人的强制执行仍有待进一步讨论,笔者也将继续关注司法实践之动向,以期为此问题寻得更为明确的答案。
[注]
The End