在任何工程建设项目开展前，如同工程本身的结构框架一样，业主首先需要通盘考虑如何搭建项目的合约架构，例如，采用施工总承包、工程总承包还是委托代建模式？哪些工程是总承包商自施的，哪些由专业化的分包商实施，哪些材料设备需要甲供？这些事项既是工程问题，也是法律问题，通过合同体系的提前规划，铺展开工程管控的整体图景。

对于主题乐园项目而言更是如此，其往往基于不同的主题，被划分成若干标段，标段自身设计和施工的特殊安排、不同标段之间的纵横联系，成为合约规划的重难点之一。以下从两个方面进行探讨：

主题乐园设计的好坏不仅影响施工的质量、进度和造价，更重要的是会直接影响终端用户的感受，对于工程建设而言至关重要。

首先，关于境外设计单位的引入。鉴于主题乐园项目很可能引入国际成熟品牌（如环球影城、迪士尼等），在这种情况下，业主在很大程度上会依赖于境外设计单位的创意和经验，而受限于我国有关设计资质和境外主体参与特定设计环节的规定，境外设计院一方完成全部设计又存在合规障碍，必须与境内设计院合作。这就使得业主需要充分考虑通过何种方式签约来实现境外设计团队对项目的参与，是按照概念设计与方案设计、初步设计、施工图设计不同设计阶段分别签约，还是采用联合体模式或设计咨询模式。

其次，关于总设计人与专业设计人的关系。主题乐园项目往往规模大、专业多，既要实现整体设计效果的统一，又要照顾到不同主题设计的特殊性，而市场上很难找到一家设计单位深谙所有专业领域，需要机电、消防、园林景观、小市政、室内设计、弱电、幕墙等大量专业设计人与总设计人进行配合、协调。因此，如何将总设计人与专业设计人的设置纳入合约安排，这不单需要从工程管理和实施进行考虑，还要从合法合规角度进行论证。到底是总设计人是牵头负责人，各专业设计人作为总设计人的分包单位，由总设计人统筹管理及协调；还是由业主直接发包专业设计，总设计人提供协调与配合，根据项目情况和业主工程管理需要，必须要给予妥善安排。

再次，关于专业顾问单位的参与。由于主题乐园涉及的技术标准和参数非常复杂，业主往往需要委托第三方顾问（如艺术顾问、声学顾问、灯光顾问、景观顾问、厨房顾问、造价顾问、项目管理顾问等），参与设计及之后的施工环节并提出专业意见，必要时，需要采用境外技术指导单位作为专项顾问。就专项顾问与总设计人、专业设计人之间的关系，也需要在各自的合约中作出特别安排。

最后，关于设计深度及与施工的衔接。就主题乐园这种对设计标准及个性化高度追求的项目而言，国外类似项目的设计深度一般会在接近施工图深度就开始进行施工招标了，业主很难把每个细节都在设计中交代清楚，而会提出大量的复杂而详细的技术标准，承包商深化设计的工作量和深度远超一般工程。然而，尽管强调设计施工一体化的工程总承包在我国已经推行了多年，但就现阶段的建筑市场而言，绝大多数承包商仍然秉持着施工总承包的思想在实施工程总承包项目。

因此，在我国建设主题乐园项目，业主需要充分考虑工程项目特点与建筑市场现状，慎重选择工程发包模式，图纸深度到底做到多深进行发包，是采用工程总承包还是施工总承包。尤其在业主对于工程总承包管理缺乏经验的情况下，图纸深度不够就进入施工阶段，项目可能会产生标准偏离、造价突破、工期难控等问题。

施工与采购的安排是工程合约规划的重头戏。相比住宅、写字楼、酒店等建筑工程，主题乐园项目的特点在于娱乐功能突出、配套设施复杂且技术标准较高。因此，如何划分工程包、发包给哪些单位、材料设备有哪些特殊要求、最终建立何种发包模式等问题，对业主来说至关重要，需要提前规划并至少在合约架构中解决以下问题：

第一，关于标段划分及总承包商的确定

考虑到主题乐园体量较大、每个主题标准不同、施工周期同步并行的需求，业主一般会按照不同的主题来划分标段，当然，也可能将技术类似或空间相近的主题合并为一个标段。

需要注意的是，根据《民法典》《建筑法》及配套规范性文件，法律禁止肢解发包，即禁止将应当由一个承包单位完成的建设工程分解成若干部分发包给不同的承包单位。单位工程是法定的最小发包单位，实务中多指一个建筑物或构筑物，且同时具备结构独立和功能独立的特征。就主题乐园项目而言，游乐设施与建筑物的物理关系复杂：有的在建筑物内部、有的穿过建筑物或与其联结、有的则完全独立于建筑物。鉴于这种多元化的建筑形态，如何认定“单位工程”具有一定复杂性和解释空间，需要具体问题具体分析，避免构成肢解发包。

第二，关于专业分包及独立分包的选择

对于同一主题而言，会涉及诸如消防、电梯、弱电、精装修、楼宇自控、演艺布景、骑乘设备安装等不同的专业工程，基于禁止肢解发包的要求，一个单位工程项下的专业工程，依法必须要通过总承包商分包给专业分包商，不能由业主直接发包。

但这些专业工程对主题乐园建造标准、工期和造价等目标的实现至关重要，而在目前的建筑市场环境下，绝大部分总承包商对于此类专业工程的实施和管理还需要大量经验积累，业主希望能自行发包。国际工程实践中，业主大多通过“指定分包”实现诉求，但指定分包是被我国相关规范性文件明令禁止的行为。那么，在面临法律要求和市场需求不一致的情况下，如何在现行法律框架下实现业主对专业分包商的有效管控，也成为困扰市场主体的一大难题。

实务中，合规的做法是，业主在总包工程发包时，将专业工程以“暂估价”形式纳入总包范围，在后续暂估价采购时，由总包负责采购和确定专业分包商。因此，如何保证总承包商在暂估价采购中合理地选定专业分包商和进行价格控制，是总承包施工合同中需要重点考虑的问题。对于法定必须招标的主题乐园项目，就更为复杂。

当然，对于一些独立性比较强的专业工程，例如，景观工程、道路工程、市政工程、独立商铺等，在法律允许范围内，业主可根据管理需求考虑是否在总包工程之外单独发包，形成若干与总包工程平行的独立承包工程。

但是，独立承包商的引入，会增加标段内的工程实施主体，业主不仅需要关注独立承包商与自身分包单位之间的关系，还需要考虑独立承包商与总承包商、专业分包商之间的配合与协调，在合同体系中对各方工作界面、彼此权利义务、交叉施工的影响、交叉索赔的处理等给予细化。工程管理难度和法律风险的考虑也需要做更细致的安排。

第三，关于甲供材料及设备的安排

法律并未禁止业主供应（“甲供”）材料设备，实践中也广泛存在甲供方式。因此，对于一个单位工程而言，受限于禁止肢解发包的要求，材料设备的安装仍应纳入总包的工程范围，但材料设备本身原则上可以由业主自行采购。

对于主题乐园而言，特别典型的是骑乘设备。由于不同主题项下骑乘设备的技术标准有很大的差异，尤其是引入境外主题的，基于前期合作协议及知识产权保护等要求，业主可能需要向境外特定的供应商采购，甚至希望由这些供应商直接实施安装工作，但是，受制于禁止肢解发包及施工资质管理的法律规定，供应商直接安装面临重大的合规障碍。因此，合规做法是，将此类设备作为甲供设备，交由总承包商的专业分包商进行安装，但本土的施工企业对这类设备安装的经验可能并不充分，也可能存在技术理解不到位的情况，而为保障安装品质和技术理念的实现，设备供应商需要派出强大的团队提供安装的技术培训和指导。因此，需要在相应的采购合同、总包合同、分包合同中厘清各方责任界面。

需要注意的是，甲供材料设备的范围可能受到地方政策的限制。例如，北京市禁止甲供“涉及施工质量的结构材料及重要的功能性材料、设备”[1]。因此，在主题乐园项目合约规划时，还需要结合地方政府的政策要求，确定可以甲供的材料设备范围。

第四，关于乙供材料设备的采购问题

首先，业主对总承包商自行采购的重要材料设备，通常会有品牌、规格、型号等技术标准的要求，但需要注意避免构成“指定供应”。此外，对于暂估价材料设备，与专业工程类似，业主需要在总承包合同中设置相关采购制度，确保总包在暂估价招标/采购时对供应商、质量和造价的合理控制。

其次，如前所述，主题乐园项目可能同时存在不同标段，每个标段有不同的总承包商，而对于不同标段的钢材、电缆等通用材料设备及IT类设备设施，业主往往有统一的技术标准需求，但由于不同的总承包商会有各自的供货渠道，供应商的不统一或将导致货物造价的不一致、货物最终标准的差异以及增加运营管理的难度。对此，能否从总包合同层面进行顶层设计，为各标段嫁接桥梁，以实现同一类别工程货物采购的统一性，需要市场主体在现有法律框架下创新和探索。

造价、工期和质量同样是主题乐园项目工程建设中最核心的三大问题。在合约规划完成后，业主需围绕上述核心问题，把工程管理思路、项目建设目标、风险分配原则反映到合同条款的字里行间，以合同为纲，指导工程的全流程建设。以下从三个方面进行介绍：

首先，关于价格形式。建设工程合同的价格形式不拘泥于单一模式，可以是固定总价合同或固定单价合同，也有兼具总价和单价合同特征的情况，并没有绝对优劣之分，适合工程实际、图纸深度及管控需求的才是最佳选择。

对于主题乐园项目而言，由于工艺特殊，而且大量标准可能来自境外，如果承包商在报价阶段简单地按一般项目考虑，可能会忽略很多对报价有关键影响的细节，而这些细节可能导致造价中涉及的人材机等含量和单价高于普通建设工程的定额含量和信息价。业主在编制招标文件和招标控制价时需要综合考虑、清楚交代，避免出现招标控制价不足以覆盖市场合理价格、引发“低价中标、高价索赔”或大幅超出预算的被动局面。

其次，关于调价机制。合同价格的调整方式同样灵活多变，一般需要考虑市场价格波动、法律变化、工程变更等的调价安排。

就市场价格波动而言，主题乐园项目建设周期较长，需要在施工合同中对价格波动的调价范围、幅度、周期和公式等给予细化，以免履约过程中产生争议。特别是人工费，由于主题乐园特定工艺及做法（如塑石假山搭建、演艺布景构件安装、游客可见区域的主题装饰等）的需求，此类工作的人工费往往在工程量清单中会给予专门约定，且多为固定不调价格，与普通人工费的价格波动机制区分设置。

就工程变更而言，主题乐园一般设有多个标段，发生变更时，除遵循“有相同价，按照相同价；有类似价，参考类似价；无相同或类似价，根据约定组价”的通常变更计价原则外，其他标段的清单价格，也可以为业主在变更计价缺乏依据时提供参考，甚至可以通过约定嵌套至相应的合同文件中。

再次，关于价款支付。针对预付款、进度款、结算款、质保金的支付，业主需要结合商业诉求和财务安排，在计量计价、付款条件、发票开具、付款账期、逾期责任等方面给予落实。此外，随着《保障农民工工资支付条例》的施行，业主还应在施工合同中，充分考虑人工费用与其他工程款的分账支付机制，保障农民工工资的支付。

总之，价格管理及成本控制不仅是商务问题，更是法律问题。在合同编制过程中，关于计价原则、计量方式、工程变更、工程索赔、工程款的审核和支付、工程结算等机制的安排，最能体现业主的商务诉求如何转化为法律文件。

工期对主题乐园建设的重要性不言而喻，一旦工期延误，主题乐园延期开业导致的损失可能非常大。因此，业主在工期的控制上需要注意：

首先，关于工期设置。主题乐园项目与普通房屋建筑项目不同，会涉及骑乘等特殊设备设施的调试、试运行以及园区的试运营问题，需要特别考虑相关阶段与竣工验收的关系、实际竣工的认定标准以及缺陷责任期、质量保修期的安排等。

其次，关于工期顺延。工期顺延侧重动态管理。主题乐园项目的工程包划分复杂，各专业工程穿插进行，对于一个工期延误事件是否构成关键线路的影响有其自身的特点。整个施工期间，需要适时地对各种工期延误事件进行分析，根据实际情况适时对关键线路的变化进行跟踪。

此外，一旦影响工期，不但会造成工期顺延，还会衍生出停窝工等各种经济损失赔偿以及因延期导致的价格波动风险，可谓牵一发而动全身，故业主需要随时综合评判，妥善处理工期延误及由此引发的索赔事宜。

首先，关于质量标准。主题乐园特别强调满足游客体验，这种特殊需求通过一整套特殊的技术条件和要求体现在合同中，如骑乘设备的特定技术规格、建筑外观的精美细节、演艺布景的音响及灯光效果、室内温湿度及环境需求等。因此，法定验收合格的标准只是主题乐园项目达到的基本质量标准，更为重要的是要满足合同约定的复杂技术指标。

在国际大型主题乐园项目中，为保证世界各地乐园品质的统一性和高标准，开发方通常会有一套非常精细的品控要求，而且对艺术细节极为关注，这对精细化作业和管理尚存薄弱环节的本土施工企业无疑提出了重大的挑战。

因此，在施工合同签署阶段，对技术标准和要求的专业化审核非常重要。尤其是，引入境外主题的，还需要考虑境外技术标准的有效落地：一方面，相关标准应避免与国家、地方及行业强制性标准产生冲突；另一方面，需要关注技术标准重难点的实现和品控的有效落实。对此，业主一般委托相应的工程顾问提供专业指导意见，将开发方的技术标准提前吃透，并落实到设计任务书、工程技术规范等各类工程文件中。同时，还要尤其注意在施工前期的设计交底工作，务必要让承包商对该技术标准的难点和特殊之处充分理解。最后，在施工过程中，业主还可能会委派专门的技术总监和艺术指导，对工程细节进行现场管理，承包商应给予配合，这些都需要在合同中给予充分关注。

其次，关于验收机制。不同于工业项目，主题乐园项目的部分设备设施，除需要进行设备的单机调试、联动调试、试运行外，还要进行主题乐园特有的内部压力测试和试运营，才能投入正式运营。因此，工程施工合同和设备采购合同中，需要对各验收环节（包括调试、专项验收、竣工验收、试运行验收、内测验收、试运营验收）设置、所有权及风险的转移时点、竣工标准与相关验收的关系、后续验收不合格对前期验收的影响等给予明确。

再次，关于质量保修。由于主题乐园正式运营后，涉及不特定社会公众的人身和财产安全，除了常规质量保修外，主题乐园还需要进行定期的质量检查及设备设施维护。因此，业主也应给予关注，并在合同中落实，确保主题乐园的安全运营。