屋顶分布式光伏项目的常规运作方式是屋顶业主将闲置屋顶出租给光伏企业，光伏企业投资建设分布式光伏电站，双方可视情况采取自发自用、余电上网模式或全额上网模式，光伏企业以此获得电费及补贴，屋顶业主获得租金回报或优惠的电价。此时，光伏企业与屋顶业主之间形成两种法律关系，一是基于房屋顶租赁形成的租赁合同关系，另一种是基于供用电形成的电量购销法律关系。本文主要围绕前一种租赁合同关系展开讨论，这也是实务中产生争议和纠纷较多之处。

根据《民法典》第七百二十五条，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即通常而言的“买卖不破租赁”。“买卖不破租赁”原则的初衷是保护承租人天然的弱势地位。租赁合同虽然属于平等主体之间签署的民事合同，但一般认为，租赁关系中承租人是弱者，通过保护承租人的租赁权可以给予承租人更多保障。因此，在租赁期内，无论租赁物所有权如何变动，租赁关系仍然存在，房屋的所有权人不能随意解除租赁合同。

但当出租人进入破产程序时，基于不同利益选择，相关法律出现了不同的规定。根据《企业破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。也就是说，对于债务人签订的双方均未履行完毕的合同，管理人单方有挑拣履行的权利。

在对待履行合同的认定标准上，双方义务履行完毕是否应以主给付义务为限？譬如在租赁合同中，承租方的主要合同义务是支付租金，若承租方已经支付全部租金，是否可以认为此时租赁合同不属于双方均未履行完毕的合同？

目前在我国司法实践中来看，笔者认为，法院还是倾向于将此时的租赁合同认定为双方均未履行完毕的合同。主要原因在于，租赁合同属于继续性合同，支付租金非承租人的全部合同义务，承租人尚有保管、返还租赁物等附随义务，在租赁结束之前，应当认定为双方均未履行完毕的合同。湖南省高级人民法院在（2017）湘民再461号判决即持有该观点。最高院第二巡回法庭则认为待履行合同通常是指双方当事人均未履行完毕主给付义务的合同。但如从给付义务的违反直接影响主给付义务的履行效果，导致对方合同目的无法实现，或附随义务的违反导致对方合同目的落空，则从给付义务或附随义务的未履行或未适当履行亦可成立待履行合同。[1]

若将租赁合同归于双方均未履行完毕的合同，那么根据前述《企业破产法》第十八条的规定，在屋顶业主破产情形下，管理人有单方面决定解除或者继续履行租赁合同的权利。

由此可见，以上两个规定分别是从债务人与承租人的角度出发所做的利益选择。但在屋顶业主进入破产程序时，显然变成了一个零和博弈，究竟应当保护作为债务人的屋顶业主，还是保护作为承租人的光伏企业？

考察域外规定，鉴于租赁合同的特殊性，部分国家立法倾向于限制破产管理人的挑拣履行权。如德国《破产法》规定，破产时债务人关于不动产标的或房屋的使用租赁和收益租赁关系以及债务人的雇佣关系继续有效（第108条第1款）。美国《破产法》第365条虽然规定出租人可以拒绝履行合同，但同时也规定即便如此，承租人也可以以按期支付房租为条件，根据租约的条款（包括其中关于续租或延期的条款）继续占有并使用有关不动产。[2]

我国《企业破产法》对此没有明确规定，但司法实践中的观点倾向于认为管理人的挑拣履行权优先于“买卖不破租赁”原则。原因在于，破产法律是一项区别于一般规则的特殊规则，作为一种概括执行程序，破产程序的价值追求是债务人整体价值最大化及对债权的公平分配。如果对租赁合同采取特殊保护，必然会损害整体债权人的利益。基于债权人整体利益优先于个别债权人利益的原则，确保债权人整体利益最大化，可能不得不牺牲承租人的个别利益。湖南省高级人民法院（2017）湘民再461号民事判决书、绍兴市中级人民法院（2017）浙06民终3688号民事判决书等裁判中均支持管理人运用《企业破产法》第十八条解除租赁合同。

对于破产管理人而言，选择继续履行合同，还是解除合同，本质上是一个商业价值判断。管理人需要结合破产企业资产情况、行业发展情况、履行合同所需支付的对价与获得的收益等进行综合评估，从而作出选择，根本目标是破产财产价值最大化。

对光伏企业而言，屋顶分布式光伏项目的投资主要集中在前期建设阶段，对于已经建成并网的分布式光伏项目，光伏企业已经完成绝大部分前期投入，后期保持基本运维即可通过电费、补贴获取收益。由于屋顶光伏项目利润回收周期长，对于光伏企业来说，保持合同继续履行一般是较优的危机解决方式。

由于企业样态各不相同，若继续履行租赁合同本身不损害破产企业资产价值，甚至可能提升价值，管理人权衡利弊后也会选择继续履行租赁合同。而对光伏企业来说，这更是消解风险的最佳方案。因此，破产管理人与光伏企业并不完全站在对立面，两者最终也可能达到双赢的效果。

从破产法的角度，根据《企业破产法》第四十二条的规定，人民法院受理破产申请后发生，因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务，为共益债务。共益债务不同于一般债务，共益债务由债务人财产随时清偿。因此若管理人选择继续履行合同，对于屋顶光伏投资者来说，在法律上也增加了一层保障。屋顶业主破产后，若因光伏运维等产生需要屋顶业主承担的费用，根据上述规定，可以纳入破产企业共益债务，由管理人随时支付。

也有光伏投资者担心，破产程序终有一日会终结，破产管理人会终结职务，并将资产移交给第三方。一旦资产处置给第三方，光伏电站是否会再次面临被拆除的风险？一般而言，若管理人处置的资产上面存在租赁等特殊情形，管理人会在资产处置时通过拍卖公告披露等方式提前告知意向买受人该等特殊情形，并提示意向买受人现场踏勘并评估该等特殊情形对今后持有、运营资产可能造成的影响。

若新的屋顶业主接受房屋租赁情况的，光伏企业除与新的屋顶业主协商租赁事宜外，还需要对接当地发改部门、电网公司等，说明情况，了解屋顶业主变更所应办理的手续，确保光伏电站继续合法合规运营。

若新的屋顶业主竞得资产后又不同意继续履行租赁合同，一方面，因管理人前期已明确告知买受人资产上存在租赁情况，买受人若由于未仔细阅读拍卖文件或未实地踏勘而参与竞拍，本身存在过错，可考虑根据过错责任原则确定责任归属。另一方面，此时仍可适用“买卖不破租赁”原则，要求买受人继续履行租赁合同。

若管理人选择解除合同，光伏企业便可能面临拆除光伏电站，丧失预期可获得的电费及补贴等一系列的风险及损失。根据《企业破产法》第五十三条，“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。”因此，光伏企业可就自己所遭受的损失向管理人申报债权。

但根据《企业破产法》的规定，只有法定的就特定财产优先受偿的债权、税收债权、职工债权等类型债权才在债权清偿时具有优先顺位。因管理人解除合同所产生的损害赔偿，通常仅属于普通债权，只有在前序债权人获得清偿后、破产财产仍有剩余时才得以受偿，而破产企业往往负债金额远大于资产价值，普通债权通常无法获得全额清偿，光伏企业难以避免会因此遭受损失。

此外，实务中还常出现以下两个问题：

1. 预期收益的认定

一旦屋顶业主解除合同，光伏企业拆除光伏电站，不但前期投入血本无归，还将造成预期发电收益损失。因此光伏企业在主张损失时可能会同时主张预期收益损失。

根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（法释〔2002〕23号）第五十五条第（五）项的规定，清算组解除合同，对方当事人依法或者依照合同约定产生的对债务人可以用货币计算的债权属于破产债权。且该第（五）项规定的债权以实际损失为计算原则。

参考相关案例，对于未实际发生的预期收益损失，由于难以证明预期收益具体金额，实务中获得支持的难度较大。如（2019）甘民终53号判决中，发包方提出因承包方逾期完工导致发包方电价损失，法院认为发包方主张的电价损失属估算费用，亦无相应证据予以证实，且发包方最终能否获得电价，除承包方能否准时完工外，还存在其他影响因素，两者无直接因果关系。个别支持案例则是在合同中做了特殊约定。另如（2019）鲁01民终9358号判决中双方当事人在《房屋租赁合同》中对出租方单方解除合同将赔偿承租方预期利益损失及损失计算方式均作出明确约定,法院认为依据合同约定、承租方的实际营业收入及经营期限，计算其预期利益损失并无不当。

因此，实务中若光伏企业若将预期收益作为债权一并向管理人申报，由于预期收益在金额计算、因果关系认定等方面存在不确定性，光伏企业亦很难举证，被确认债权难度较大。

2. 预付租金的处理

若光伏企业在租赁屋顶后一次性支付了五年、十年乃至更长时间的租金，而在此过程中屋顶业主进入破产程序，此前预付的租金应当属于何种性质？光伏企业是应当向管理人申报债权，还是主张返还？

根据（2017）湘民再461号民事判决书中的观点，关于合同解除是否有溯及力，我国法律尚未明确规定，通常认为，若为非继续性合同的解除原则上有溯及力，若为继续性合同的解除原则上无溯及力。租赁合同即为继续性合同，对承租人而言，合同解除后负有返还租赁物的义务；对出租人而言，合同解除后，多收的剩余租期租金即构成不当得利，根据权利义务对等原则，亦应予以返还。

此外，在最高人民法院（2016）最高法民他93号答复函答复湖南省高级人民法院《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》的答复意见中也指出，“租赁合同如判解除，则预付租金构成不当得利应依法返还，根据《企业破产法》第四十二条第三项的规定，该不当得利返还债务应作为共益债务，由破产企业财产中随时返还”。

预付租金虽是屋顶业主欠付光伏企业的款项，但性质上与一般债务不同，租赁合同一旦解除，预付租金便没有了法律上的支付依据，属于屋顶业主的不当得利。从程序上而言，对于预付租金，光伏企业也无需就此申报债权，应当直接以不当得利要求破产企业全额返还。

为尽量避免或减少屋顶业主进入破产程序后给光伏企业带来的风险与损失，笔者建议光伏企业可从以下几点着手，进行法律风险防控。

目前大量的分布式光伏项目系租赁工商业企业屋顶进行建设，因此在选择屋顶、签署屋顶租赁合同之前，光伏企业可聘请专业律师开展尽职调查，或者自行通过中国执行信息公开网等网站对出租方的资信情况进行初步调查，确认出租方是否涉及大量诉讼，是否被纳入失信被执行人等。若出租方诉讼缠身、资信不佳，则说明屋顶业主今后面临破产、处置资产的风险较大，应谨慎与其合作。

出租人合法持有房屋也是承租人后期主张权利的基础，因此承租人应当认真核查出租人的不动产权属证书，确认出租人系房屋合法持有者，且房屋有完备的规划审批手续，不属于违章建筑。此外，承租人也可要求出租人出具不动产登记情况，调查房屋是否存在抵押或查封。

根据《企业破产法》第十八条的规定，“管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”因此，若屋顶业主进入破产程序，为降低损失，光伏企业应当第一时间主动与管理人对接，争取继续履行合同，千万不能抱有“管理人不联系我，视为合同继续履行”的侥幸心里。

此外，光伏企业与管理人协商时，可结合破产企业的实际情形，尝试从以下几个方面与管理人分析利弊：第一，屋顶光伏项目的运营是利用闲置屋顶资源，光伏电站的运行本身并不会对企业资产产生负面影响，也不会影响企业正常运营；第二，一旦企业重新开始运营，光伏企业可与屋顶业主协商给予一定电价优惠，降低企业运营成本，特别是对于高电力消耗的企业，分布式光伏电站不仅不会降低企业资产价值，甚至可能成为企业引进投资者的有效助力。

若光伏企业评估继续履行合同对自身可能有一定不良影响时，根据《企业破产法》的规定，还可要求管理人提供担保。

若管理人选择解除租赁合同，光伏企业应及时就损失部分向管理人申报债权。根据《企业破产法》第五十六条的规定，在人民法院确定的债权申报期限内，债权人未申报债权的，此前已进行的分配，不再对其补充分配。为审查和确认补充申报债权的费用，由补充申报人承担。因此，为及早获得清偿，避免损失进一步扩大，光伏企业应在接到管理人通知后立即着手债权申报事宜。

根据笔者多年新能源项目法律服务的经验，认为对于光伏项目而言，地面集中式光伏项目的最大风险在于土地，而屋顶分布式光伏项目的最大风险就在于屋顶。近年来，在笔者办理的多起和屋顶分布式光伏项目有关的厂房搬迁、房屋拆迁以及屋顶业主破产等纠纷案件中，往往屋顶光伏项目企业投资较大，但项目并网运行时间并不长，一旦发生搬迁、拆迁或者屋顶业主破产，将给光伏投资企业带来巨大的损失。随着屋顶分布式光伏项目的蓬勃发展，在经济下行压力增大的背景下，讨论屋顶光伏项目业主破产时投资者的利益保护与救济措施不仅是一个单纯的法律问题，更是关系新能源行业健康发展和“碳达峰、碳中和”目标实现的重要课题。在屋顶业主破产的情形下，如何有效平衡各方的利益关系，争取实现双赢和多赢，需要立法机构、司法机关和行业主管部门共同研究和解决。