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保障性租赁住房公募REITs核心问题探讨（中）
保障性租赁住房公募REITs核心问题探讨（中）
引
言
2021年是我国基础设施公募REITs的发行元年，首批REITs产品表现突出，投资者认购热情高涨。2021年也是保障性租赁住房元年，2022年1月11日，在国务院新闻办公室举行的《“十四五”公共服务规划》新闻发布会上，住建部住房保障司负责人潘伟表示，“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套（间），预计可帮助1,300万新市民、青年人等群体缓解住房困难。中信证券研报预计“十四五”期间保障性住房建设投资或达人民币2.34万亿元。
2021年6月29日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号），将各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目纳入基础设施公募REITs试点项目。与此同时，地方出台的保障性租赁住房相关政策文件中，纷纷明确支持符合条件的保障性租赁住房项目申报基础设施领域REITs试点。因此，可以预期，随着各地保障性租赁住房项目加速开展，即将与开疆拓土的REITs相遇，公募REITs有望迎来新一波扩容。
《保障性租赁住房公募REITs核心问题探讨（上）》一文中详细介绍保障性租赁住房公募REITs推出的政策背景，境外租赁住房REITs发展实践。本篇将介绍说明中国租赁住房REITs发展现状。
三、中国租赁住房REITs发展现状
由于中国公募REITs试点工作起步较晚，且初期集中于限定的基础设施领域，迄今为止，中国租赁住房领域尚未发行过公募REITs产品，但是之前中国的租赁住房市场已经在ABS产品、类REITs产品形态上做过很多尝试，并且已经积累相当的经验。
(一) 租赁住房类REITs产品发行情况
租赁住房在ABS、类REITs市场已发行多单产品，对于稳定住房租赁市场、探索住房租赁在资本市场的发展有积极作用。截至2019年底，中国市场相继推出了30只租赁住房类REITs产品。租赁住房类REITs产品是以私募方式发行的非标准化REITs产品，现以“专项计划+私募基金+项目公司”模式持有底层资产（租赁住房）产权，未来可以根据公募REITs的产品架构实施最终搭建，是对推出公募REITs的有益探索，为公募REITs的推出积累了经验。[1]
表3 租赁住房类REITs产品发行情况
资料来源：《中国REITs市场建设》
(二) 公募REITs产品发行情况
2020年4月，中国证监会、国家发改委提出推进基础设施领域REITs试点工作，随后，党中央、国务院及各部委相继出台政策以做好基础设施领域REITs试点项目申报工作。2021年4月23日至5月6日，沪深交易所受理10只公募REITs产品的注册申请；2021年5月17日，沪深交易所首批9只公募REITs产品获证监会注册；2021年5月26日至5月27日，首批9只公募REITs产品陆续发布发售公告，确认认购价格；2021年5月31日，首批公募REITs产品开闸发售。2021年11月29日，第二批公募REITs也启动了面向公众投资者的发售。
自2021年5月31日首批公募REITs产品开闸发售迄今，我国公募REITs市场已运行七个多月。截至目前，共11个项目发行上市，涵盖产业园区、高速公路、污水处理、仓储物流、生物质能源等重点基础设施领域。
表4 公募REITs产品发行概览
资料来源：上海证券交易所、深圳证券交易所
(三) 保障性租赁住房公募REITs产品展望
保障性租赁住房与市场上普通租赁住房不同，旨在解决新市民、青年人等群体的住房问题，属于“政策性租赁住房”，由政府给予土地、财税、金融等政策支持。保障性租赁住房REITs是以保障性租赁住房项目为基础资产的不动产投资信托基金。发展保障性租赁住房REITs，可以盘活存量资产，带动增量投资，形成保障性租赁住房行业的资金链条闭环，从而实现投融资良性内循环。
在我国租赁住房类REITs产品的积极探索之上，保障性租赁住房公募REITs产品未来可采取“证券投资基金+ABS”的整体交易框架，具体如下：
图8 保障性租赁住房公募REITs整体交易框架
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2021年是我国基础设施公募REITs的发行元年，目前上市的公募REITs中，涵盖范围有生态环保基础设施、交通基础设施、园区基础设施以及仓储物流基础设施。随着保障性租赁住房纳入基础设施REITs项目，地方出台的保障性租赁住房相关政策文件中，纷纷明确支持符合条件的保障性租赁住房项目申报基础设施领域REITs试点。
根据公开新闻报道，目前，已有多地开展保障性租赁住房公募REITs工作，多家企业正在积极准备公募REITs申报。以重庆为例，重庆市公共住房开发建设投资有限公司基础设施公募REITs项目已完成招标工作，该项目预计规模为75亿元至100亿元，底层资产为空港乐园和民心佳园公租房，规模共计48,180套（间），2021年2-5月的租金收入合计10,112万元；深圳市人才安居集团也在积极准备公募REITs申报；广州人才工作集团有限公司就“广州香雪国际公寓”作为基础资产，积极准备发行保障性租赁住房公募REITs；南京市举行“保障性租赁住房项目集中交付暨新项目集中开工、公募REITs集中签约”活动，期间集中签约了3个保租房公募REITs合作框架协议，预计发行金额35亿元-40亿元……此外，还有一些全国性布局的企业如华润有巢，以及地方性深耕的企业如上海城投集团，均具备了相当可观的保障性租赁住房规模，这些企业都将作为保障性租赁住房公募REITs的生力军。
[注]
下篇预告：
以上为《保障性租赁住房公募REITs核心问题探讨》中篇的内容。下篇将剖析中国保障性租赁住房REITs的痛点问题并提出展望，敬请期待。
