第一部分 案件概括分析

在本次检索结果中，案例较为集中分布于最高人民法院；而除山东、河南、新疆、陕西这几个省份高院审理案例数量在10件以上，其余省份高院审理此类案例数量均在10件以下。

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此类纠纷案由分布十分集中，在我们此次统计样本的229件案例中，案由为“合资、合作开发房地产纠纷”的案例数量高达216件，占比为94%；其次是案由为“合同纠纷”的案例，案例数量为6件。

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在本报告所检索到的案例中，通过再审程序审结的案例数量最多，案例数量为142件，占全部案例数量的62%；二审审结案例数量次之，案例数量为84件，占比37%；一审审结案例数量最少，案例数量为3件。上述数据反映出此类案件处理和审理程序的复杂性。

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进入二审程序的84件案例中，二审法院裁判驳回上诉，维持原判/裁定的案例数量最多，共38件；直接予以改判的案例数量次之，为23件；法院裁判发回重审和指令再审的案例数量分别是20件和2件；法院裁定驳回起诉的案例数量是1件。

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进入再审程序的142件案例中，法院主要裁判结果如下图所示。其中，法院裁判驳回再审申请的案件数量最多，总数为113例；其次为提审、指令再审和改判的案件，案件数量分别为12、10、5例；法院裁判发回重审的案件数量最少，为2例。

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本文根据各案例原告诉请标的，将各案例标的额划分为以下五个区间：100万以下；100-500万；500-1000万；1000-5000万；5000万以上。在157件涉房地产合作开发纠纷的案件中，通过数据比较分析，笔者观察到，标的额5000万以上的案例数量最多，共66件，占比42%；标的额1000~5000万元案例数量次之，为57件，占比36%。

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此类案件的裁判结果和标的额分布特征体现了此类案件标的较大、疑难复杂程度高、结果不确定性大等特点，对于当事人和代理律师均是不小的挑战。

根据案例所呈现的情况，各纠纷涉及的具体时点、表现形式和争议点的差异，笔者将房地产合作开发纠纷主要细分为以下六类高发纠纷情形：1、项目利润分配纠纷；2、开发中的项目违约或僵局；3、项目开发建设成本分摊争议； 4、项目退出纠纷；5、不履行（逾期履行）出资/投资义务；6、合作缔约阶段违约。在本次检索以及能够加以分类的案例142件中，涉及项目利润分配纠纷的案例数量最多，为62件，占全部类型纠纷44%。因项目开发过程中的违约或僵局产生的纠纷，案例数量是36件，占全部类型纠纷25%。另，项目开发建设成本分摊争议，项目退出后产生的纠纷，也是房地产合作开发中多发纠纷。两类纠纷数量均为14件，占比为10%。

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（说明：因部分案例数量涉及纠纷不止一类或部分裁判文书未全面显示相关案件事实，导致部分案例标的总额无法统计、难以总结其所属纠纷类型，案件标的额总数及各类纠纷数量总和与实际统计案例总量不完全一致。）

第二部分 高发纠纷表现形式和裁判要旨

项目利润分配类纠纷的主要表现形式为，合作一方诉请对方要求及时分配合作项目利润。分配的方式包括直接分配资金或分配房产，如项目利润已转化为项目公司股份收益的，则要求对项目公司股份收益予以分配。此类纠纷的主要争议焦点有：涉案项目是否符合项目利润分配条件以及如满足分配条件，项目利润数额、分配比例应如何确定。

1、关于项目利润分配条件

（1）在项目未竣工或项目的成本核算未完成的情况下，各方实际投资数额无法固定，项目债务也无法最终确定，项目是否存在利润不确定，应视为项目利润分配条件未成就。

（2）建设项目未取得基础项目审批手续的（如未取得建设工程规划许可证），不予支持项目利润分配的诉请。

裁判依据为《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条第1款：在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；（三）擅自变更建设工程规划。

（3）合作双方不得约定直接分配商品房预售款项。

商品房预售款是指购房人依照商品房预售合同的约定预先支付给开发商的款项，该款项专门用作为该商品房建设，若合作一方在案涉合作项目并未最终完工、审计、清算并认定是否有利润的情况下，直接将购房人缴纳的预售款作为利润进行分配而不用于本项目建设，可能导致项目无法继续建设而形成“烂尾楼”，最终侵害购房人的合法权益。故法院不支持双方直接通过分配房屋预售款的方式取回成本并获取利润的约定内容。

（4）已转化为项目公司股份收益的，不得要求分配，而是应通过项目公司清算的方式分配。

投资权益已转化为项目公司股份收益的，根据《公司法》股东不得抽逃出资的规定，一方作为项目公司的股东，不得要求直接收回该部分投资权益，只能在项目公司清算后按比例分配剩余财产。

（5）若项目未售房产无销售许可证而暂不具备销售条件，剩余土地也未开发，应理解为该项目的未售房产与未开发土地未产生利润，因此不予支持要求利润分配的诉请。

2、关于项目利润分配数额

（1）对于实际上已无法交付的房产（如另行出售或被抵押），将按比例折价补偿；折价补偿的金额可以房产市场评估价格为依据。

（2）市场价值难以固定时，法院判决分配比例，但可在执行过程中以执行部门评估确定具体价值后按判决比例予以分配。

3、关于项目利润分配比例

以实际投资金额作为分配比例的计算依据。在项目合作协议中，虽然双方之间就合作开发房产的面积分配、投资比例等事宜事先进行了约定，但在协议的履行过程中，一方未依约足额支付投资款，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条规定：“合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润”，因此一般根据实际投资占涉案项目投资比例作为利润分配的依据。

1、在合作开发协议中应对利润分配相关内容做明确、细化约定

（1）明确约定利润分配具体细节：关于利润分配在实务中较容易产生争议，合作开发各方应在合作开发协议中明确约定利润分配的具体操作，以免后期由于各方意见不一致发生争议。

（2）对于利润分配的时点：以销售进度达到的节点作为利润分配时点的，应明确销售额包含的空间（地上及/或地下）、销售额是否是含税金额、如对具体销售业态有要求则应当明确约定具体销售业态的销售情况；以其他开发进度达到的节点作为利润分配时点的，应相应明确符合该分配节点的标志。

（3）对于利润分配的比例：应明确具体分配比例或届时确定分配比例的依据。

（4）对于利润分配的方式：分配房屋的，建议详细约定分配方式，即是以房屋不动产所有权转让方式还是以合作各方相应持有项目公司股权方式分配以及各方可分得的具体对应房屋；依据房屋价值以现金方式进行分配的，建议明确约定房屋价值的确定方式（若依据评估意见，则建议明确评估机构的选定、评估方式的确认；若依据市场价值，则相应明确市场价值的确认方式及确认主体）；不应直接约定对销售款项进行分配。

2、在履约过程中采取相应措施供后续纠纷中主张权利所用

（1）在项目开发建设过程中，应注意保留项目开发所涉各类文件规证，根据项目开发建设进度和销售状况及时对案涉项目进行开发成本核算、对外债务清算、销售利润审计等事项，并留存相应数据，作为届时诉请要求分配项目利润的依据。

（2）对于实际上已无法交付的房产，或对房产分配有争议等难以确定房屋价值情形的，可及时向法院申请对涉案房产价格评估鉴定。

开发中的违约或僵局纠纷，主要表现为项目开发建设已经启动，但因合作方不履行合同义务或因国家政策变更、不可抗力等第三方客观原因导致项目停工/停滞等僵局状况（项目无法推进）。实践中可能导致项目违约或僵局的情形主要有如下几种：项目规划调整、项目土地性质变更、未按时缴纳土地出让金、土地被征收、项目资金短缺等。

在项目违约或僵局产生纠纷的案件中，合作方通常诉请要求法院判决解除合同或终止合同以达成退出项目合作的目的，并要求返还项目开发过程中已投入资金，或诉请要求共同承担已产生的项目开发建设成本以及违约责任等。

1、对于非项目合作方原因导致的项目无法推进，合作协议不能履行的，法院将综合考虑一方的实际损失及合作实际情况、投入的资金、对方的过错程度以及对方公司付款情况等因素，并兼顾公平原则，计算违约金。

2、对于因合作方违约（如未办理项目审批手续）导致项目无法推进的，如能证明已实际投入资金的，法院一般能够予以支持返还已投入资金；但对于违约金部分，如当事人主张违约金过高，要求适当减少的，法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调减。

1、在合作开发协议中，（1）明确合作开发过程中应当履行的具体事项、履行主体及履行期限；（2）明确约定开发过程中无法推进的表现形式及发生无法继续履行情况后违约方应当承担的违约责任的计算方式和支付方式，以使得守约方在提出主张时有具体依据并可以相应减轻举证义务。

2、守约方应当及时固定损失证据（如已投入项目资金流水及相关凭证、与履约相关往来函件等）并及时主张权利。

项目开发建设成本分摊争议一般体现为：在项目开发建设过程中，一方为项目开发建设投入的相应资金支出，例如项目建设工程施工费用、人员工资、测绘费等与项目相关支出。此类争议中，诉请大多为要求对方共同分摊一方已支出的项目开发建设资金。

经审计单位审计确认、已实际支出的与案涉项目工程相关的各类项目建设费用，法院认为应予以分摊；无法确认与案涉项目工程相关的支出，不予认定。分摊的比例依照双方协商确认或法院认定的投资比例确定。

1、在项目尽职调查中，应当对于项目开发已经发生的成本进行全面梳理，可作为协议附件以供各方进行确认。

2、在合作开发协议中，（1）新进合作方应当要求原项目股东方承诺除各方确认已发生成本之外，不存在其他已经发生的成本，如有，则应当由原股东方相应承担；（2）合作各方应当对后续项目开发建设成本的承担主体、方式及违约责任等进行明确约定。

3、在合作开发过程中，应注意留存实际支出的各类成本相关支出凭证、支出事由等，必要时应及时对已支出项目开发成本进行审计核算。

项目退出纠纷表现为，非因房地产开发完成而导致合作关系的终止，实践中通常由合作方协议解除合作关系，退出项目合作。但因一方不履行解除协议或违反项目退出后的承诺事项，导致一方提起诉讼，要求对方根据解除协议的相关约定履行相关义务或承诺。

1、协议解除项目合作关系，退出项目合作后，合作一方对另一方作出的书面承诺，如无违反法律、行政法规的强制性规定而无效，对双方具有约束力。

2、双方之间的债权债务应严格按承诺书中的约定履行。若一方作出了退还原告投资款的承诺，且该承诺书中退还投资款的数额、退还期限、利息及未按期退还投资款的违约责任约定明确，权利义务关系明晰的，则法院一般予以支持。

无在先约定情况下，在协商解除合作关系时，各方应形成书面的解除协议，对于合作关系终止后的权利义务关系以及不履行解除协议时的违约责任予以明确。

因不履行（逾期履行）出资/投资义务引起的纠纷一般表现为具有履行出资义务的一方，未按合同约定履行相应的出资/投资义务。因一方不履行出资/投资义务产生纠纷的案件中，另一方可能要求对方履行出资/投资义务并承担逾期付款违约责任，或要求解除合作关系，并承担违约责任。

1、要求继续履行出资/投资义务的案件中，在合同有约定的情况下，如未达到合同约定的付款条件的，法院将不予支持要求履行出资义务的诉请。

2、若协议中未明确约定资金的出资时间、金额等方式，且在诉讼中无法提出证据证明应履行出资义务方应出资款项及少出资款项等事实，法院将不予支持以未履行出资义务为由要求对方承担违约责任的诉请。

3、没有明确约定未履行出资/投资义务时的违约责任，不能适用约定解除合同。而如履行出资义务方未及时出资数额较少，其过错尚不能导致合同无法继续履行的，将不予适用法定解除相关规定，已发出解除合同的通知无效。

4、合作双方明确约定合作一方未依约履行出资义务时的违约责任，另一方催告、并展期后明确未放弃追究违约责任的，另一方仍享有追究违约责任的权利。

1、对于出资方：

（1）在项目尽职调查过程中，对于合作开发项目情况进行详尽调查并摸排实际影响开发的重大因素。

（2）在合作开发协议中，将可能会对项目开发进度产生影响的必要事项列为出资前提条件且出资方应当有权对是否符合出资前提进行确认，在满足出资前提的情况下，出资方具有出资义务；明确约定出资前提的履行期限，即在一定期限内，出资前提条件仍未达成，出资方有权解除协议并追究违约方的违约责任；且应当明确出资方对出资前提条件的豁免不视为对相应权利的放弃。

（3）融资方在出资前提的履行期限届满时仍未达成出资前提条件的，则出资方应当及时留存相应证据以证明因融资方原因导致未能达成出资前提条件，并及时与融资方磋商，磋商不成的，应及时通过司法途径主张融资方的违约责任。

2、对于融资方：

（1）在合作开发协议中应当要求在前提条件符合的情况下，融资方有权要求出资方履行出资义务，否则融资方有权解除合同或采取其他救济措施且出资方应当承担违约责任。

（2）在符合出资条件时，应注意及时督促出资方及时履约，并注意以书面形式留存相应催告记录。如若双方就付款时间、付款额度等任何有关出资内容的变更，应以书面形式作出约定；并明确各种就付款时间、数额的变更不应视为对另一方逾期出资违约责任的免除。

合作缔约阶段违约类案件主要发生在合作方缔约阶段，即尚未正式建立合资/合作开发关系或已签订合作开发框架协议但项目工程建设尚未启动，因前期未能取得项目建设用地使用权等各种原因导致项目无法启动，形成违约或项目无法落地状况。在此类案件中，主要诉请大多为要求诉请解除合作开发框架协议，返还已投入投资款（如有），并承担违约责任。

双方已在前期合作开发框架协议中明确将某一特定条件作为双方开展合作开发的前提，并将该条件的达成作为合作一方合同义务的。如该条件最终未成就且能证明该方违约事实的，合作关系解除，并由该义务方承担违约责任。

1、在项目尽职调查中，合作各方应对地块情况进行详尽调查，详尽了解并相应梳理地块得以顺利开发的前提条件。

2、在合作开发框架协议中，明确约定合作开发的前提条件（包括但不限于地块得以顺利开发的前提），并具体约定该前提条件的落实时间及落实主体。同时，亦应一并对前提条件无法达成的处理措施及违约责任进行明确约定。