在房住不炒、租购并举的住房制度发展背景下，平衡居住房屋租赁双方权利义务关系变得尤为重要。针对居住房屋租赁，我们观察到《民法典》等法律法规及一些地方性规定呈现出对处于相对弱势地位的承租人给予特殊保护的趋势，限制出租人、物业方断供能源（包括但不限于断水、断电）的权利，尽可能维持租赁关系的稳定性，保证承租人得以安居。然而，在承租人严重违约且拒绝合理沟通、改正的情形下，若出租人无法采取断供能源等措施自力救济降低损失，仅能通过持续协商或向法院起诉等方式解决，建设、维护健康的租赁市场环境的目的也或无法实现。

《民法典》第九百四十四条第三款限制了物业方断供能源的权利：“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”《北京市住房租赁条例》第十九条第四项也有类似的对居住房屋出租人的限制性规定：“（四）不得采取停止供水、供电、供热、供燃气以及其他故意降低服务标准等方式，或者采取暴力、威胁等非法方式，强迫承租人变更、解除住房租赁合同，提前收回租赁住房。”

虽然上述规定常被拿来作为“不能对承租人断供能源”论点的法律依据，但是从条款内容上看，该等规定仅是禁止针对特定目的的断供能源，例如限制物业服务人为催交物业费之目的断供能源，限制居住房屋出租人为变更、解除租赁合同、提前收回房屋之目的断供能源，而非适用于该等目的以外的其他全部情形。

专门针对经营性房屋租赁断供能源的司法解释更为具体。《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（下称“《北京高院疑难解答》”）第11条规定：“房屋租赁合同履行过程中，从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，但合同另有约定的除外。承租人应当支付断电（水、气）期间的租金。出租人采取断电（水、气）等行为对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。”该条解释明确了断供能源的前提——“合理期限内未支付租金”“与违约程度相适应”，同时承租人还应当支付断供能源期间的租金。

结合法律法规、及相关司法解释，我们搜集了北京市近三年数十个关于租赁居住房屋断供能源案例，同时佐以江浙沪、广东、辽宁等地区近年租赁居住房屋断供能源案例，选取其中典型案例以总结居住房屋出租人断供能源权利的行使和相应的限制，并结合经营性房屋断供能源案例，为居住房屋出租人断供能源行为的认定提供参考。此外，本文所提及案例判决均早于2022年9月1日《北京市住房租赁条例》实施，因此该条例对居住房屋租赁关系的影响尚有待司法实践检验。

第一，须有租赁合同约定

案例中涉及的居住房屋租赁合同，约定出租人有权在承租人违约情形下断供能源的情形较少，常见的情况是仅约定出租人“有权解除合同，收回房屋”，而对于采取何种形式收回房屋并无明确约定。是否有单独的断供能源条款，决定了法院的态度也有所不同：如果合同中明确约定了承租人存在逾期支付租金等违约行为时，出租人可以采取断供能源措施，则该等约定符合双方意思自治的范畴，法院对出租人采取断供能源措施的态度较为正面，一般不会单独认定断供能源违法[1]；但如果合同中没有约定可以断供能源，即使承租人违约在先，出租人相应采取截断能源供应措施的，也一般倾向于会被认为是滥用私力救济，法院可能会判决出租人对承租人承担违约责任[2]。

进一步地，如果双方在房屋租赁合同中明确约定，在满足一定条件的情况下出租人有权采取断供能源措施，则出租人应当在该等条件完全满足时方能采取断供能源的措施，并需要在诉讼中承担相应的举证责任。部分案件中，出租人主张达到约定的拖延租金等断供能源条件，但提供的证据与此矛盾，最终被法院认定需承担违约责任[3]。

第二，租赁合同无约定时，须为催交费用而非提前收回房屋

如果房屋租赁合同中并未约定出租人有权断供能源，则应根据具体情况分析出租人的断供能源行为是否正当。承租人的违约行为不同，出租人断供能源所要达到的目的也不尽一致。如果是以不希望承租人继续使用房屋为目的断供能源，就可能被认定为出租人是要求解除合同、提前收回房屋，而以该等单方违约行为为目的的断供能源行为很难得到法院的支持[4]；如果是以催交承租人租金为目的，则构成对欠付租金部分的抗辩，法院对该等情形下断供能源态度也更为正面，基本给予支持[5]。

实践中，催交费用与解除合同、收回房屋往往是相伴相生、互相转化的关系，如何认定断供能源的目的，法院一般会参考截断供应时间、是否恢复等因素综合考虑。如果断供时间不长，且经协商处理后恢复供应的，则显然为催交目的；如果甫一出现欠费情况（甚至未达到合同约定的解约标准）出租人就立即断供能源，且无论承租人清退前是否缴纳租金均不恢复，则属滥用权利，易被法院认定为是以提前收回房屋为目的。

一个特殊的问题在于，如果租赁期限终止后，承租人未及时撤离，出租人截断能源供应的，既不属于强迫解除租赁合同，也不属于催交费用，而是以强制措施来实现房屋的收回目的。针对这种情况，法院对出租人截断供应的行为可能会较为宽容：“原告采取断水电目的系为了收回房屋，且持续时间不长，原告的行为也不违反双方在合同中的约定”[6]。出租人无需因为断供能源而向承租人承担违约责任。

第三，保障性住房需谨慎

针对公共租赁住房，有法院认为，即使承租人存在拖欠租金问题，出租人也无权对案涉房屋进行停电、停水；更进一步，该法院还认为公共租赁住房系具有政策性保障性的住宅，符合相应条件的承租户依据相关政策租赁使用公共租赁住房具有合法性，若出租人解除案涉租赁合同可能会导致承租人无房居住，故出租人应待解除案涉租赁合同的相关条件具备后再依法另行处理合同的解除[7]。据此，我们理解，在租赁合同约定的解除条件全部成就且公共租赁住房承租人另行寻得住房前，出租人都不宜轻易解除租赁合同。若租赁合同约定的解除条件已全部成就，但公共租赁住房承租人拒绝搬离的，亦适合以诉讼方式解决，而尽量不宜采取断供能源的措施。考虑到保障性租赁住房与公共租赁住房同属于保障性住房体系，法院对公共租赁住房停止能源供应、解除合同的态度，对保障性租赁住房的类似问题，也有较大的参考意义。

第四，须提前明确通知将断供能源

正如《北京高院疑难解答》所提及的，考虑到截断能源供应是一种较为严厉的措施，将直接限制承租人对于租赁房屋的正常使用，即限制承租人的使用权，出租人也必须在实施断供能源措施前，履行通知义务。裁判文书中没有详细地就通知的具体相关信息展开论述，但根据实践经验，就通知内容而言，应当先期催交费用，并明确告知承租人若不在限期内缴纳费用的，则将截断能源供应；就通知送达而言，应当严格按照租赁合同约定的地址及方式，以确保承租人收悉或推定收悉的形式送达；就通知时间而言，鉴于承租人补缴费用需要一定的时间，因此在通知中截断能源前预留的准备时间应合理，如过短的，则易被认定为不合理的催交，继而需要向承租人承担违约责任。

第五，须有限度控制，违约行为不足以解除合同不宜断供能源

关于限度控制，出租人最关心的通常是“承租人欠缴费用达到什么程度，出租人有权断供能源”，有案例表明，如果承租人欠缴费用不多，尤其是没有达到足以解除合同程度的，则出租人不宜采用截断能源的方式[8]。针对经营房屋租赁，也有法院认为，欠付的费用少于保证金的，出租人不应采取截断能源措施[9]。具体而言，若欠缴租金等费用尚可以用已缴纳的保证金部分抵销，则一般属于可以采取其他方式维护权利的情形，出租人在未作抵扣，未解除合同情况下直接断水断电，超过了必要合理限度，与承租人所欠租金数额、比例及过错程度不相适应，需要赔偿承租人的损失。

结合案例，双方发生争议后，出租人采取断供能源等救济措施，最终目的在于实现其合法权益并解决纠纷，因此自力救济的程度应保持在公序良俗范围内，以确保不违反法律规定。出租人应当尽量与承租人协商，采取其他更温和的措施解决纠纷，例如在承租人欠缴费用时，扣除押金、保证金等以冲抵欠缴租金，而不是未经追索费用、未经催告而直接选择断供能源。并且，即便有断供能源、清退房屋的行为，出租人也应当避免出现暴力行为，并在搬离房屋时给予帮助清理物品等适度的配合，以在诉讼中举证证明其行为在合理限度内。同时，承租人补缴费用后，能源必须立即恢复供应，不能超过必要的限度。

第六，断供期间租金标准，个案相差较大

在截断能源供应的案例中，因合作履行已难以为继，双方对终止履行租赁合同一般都无异议，争议点往往集中于断供期间，承租人是否要按照正常租金标准缴纳租金。就此，大部分法院认为承租人在截断能源供应期间对于房屋的使用受到了实质阻碍，承租人无需支付该等期间内的租金[10]，仅少部分法院认为需折扣低价支付[11]或仍按约定或仅略低于租金标准支付租金[12]。

从法院对断供期间租金判决的一般尺度（不交租金或仅少量租金）来看，断供能源属于对出租人提供房屋义务的根本违背，以至于即使出租人行使租赁合同约定的断供能源权，也需要受到“几乎无法取得断供能源期间租金”的限制。而判决承租人就断供能源期间支付接近于租赁期间租金标准的案例，主要适用于合同终止或解除后承租人未腾退房屋的情形，考虑到租赁合同中往往约定租赁期限终止后占用的，需要以高于租金标准缴纳占用费，因此即使最终判决支付的占用费接近租金标准，我们理解也已经很大程度上减弱了承租人违约责任。

一种特殊情形是断供能源后，承租人不再居住但物品在房屋内继续存放。虽然此种情形下，出租人断供能源只是短时间促使搬离的行为，并非长期持续地对承租人使用房屋造成影响，但法院可能会认为出租人有能力自行清理承租人的物品，亦负有及时避免损失扩大的义务，若出租人未采取提存等成本更低的方式安置承租人个人物品，则仅能折价享有物品存放期间的租金。

还有一种特殊情形是断供能源后，承租人采取自行接入电路等自力救济措施，而未实际受出租人截断能源供应的影响，正常使用租赁房屋至租赁期结束。该种情况下，法院虽然判决承租人正常支付租金，但出租人截断能源供应行为本身，被法院单独认定为违反了出租人应保证房屋正常使用的合同义务，继而构成违约，需要承担违约责任[13]。

就经营性房屋租赁而言，虽然《北京高院疑难解答》第11条明确规定了除合同另有约定外，若出租人断供能源属于行使合同履行抗辩权的，承租人应当支付断电（水、气）期间的租金。但我们在检索案例过程中发现，与居住房屋租赁类似，大部分法院认为经营性房屋的承租人在截断能源供应期间对于房屋的使用受到了实质阻碍，承租人无需支付该等期间内的租金[14]，仅少部分法院认为需折价支付租金[15]，法院判决减免租金的理由也集中在“未能正常使用房屋”上，与居住房屋案例的判决思路类似。

在检索案例的同时，笔者也电话咨询了北京市海淀、朝阳、丰台等各区房屋管理局等相关部门关于居住房屋出租人断供能源行为的态度。与上述引用的案例不同，各区房管局多表示无论承租人有何违约行为在先，出租人断供能源的行为均属于违法，且后果不仅是可能会面临单次行政处罚，若出租人累计被投诉次数过多的，将可能被公安、住建等主管部门约谈，甚至被要求整改。

执法部门倾向于保护弱势的承租人的正当性自不待言，但从全局角度出发，若出租人不能为维护自身合法权益采取必要的自力救济措施，或许在一定程度上也不利于限制违约的承租人滥用法律保护。长此以往，少数承租人的违约成本可能会被转嫁至其他主体承担。就此，我们也期待执法部门可以考虑制定更为精细的落地管理制度，保障出租人在合法范围内正当行使抗辩权，从而更好地保障所有承租人的安居之乐。