从2022年底开始，处于谷底的市场似乎也迎来了一些“微光”。11月，信贷、债券和股权“三箭齐发”；12月，国务院副总理刘鹤重申房地产是国民经济的支柱产业，中央经济工作会议将“稳地产”置于防范化解重大经济金融任务之中，并提出房地产行业要向新发展模式平稳过渡；而后，央行召开会议表示，推动长租房地产市场建设，按照租购并举方向加快探索房地产新发展模式。

春节假期过后的首周，便有多城纷纷下调首套房贷利率。据中指研究院不完全统计，2023年新调整利率下限的城市接近20个，为市场注入更多信心。

无论未来的不确定性有多大，可以确定的是，发展变化必将与阵痛相伴相生。市场在2022年经历的所有阵痛，从长期的历史视角看，都是大浪淘沙下的淬炼，它们倒逼着行业去调整、去变化、去发展。

而行业的一个个新物种，或许就在这样的更迭过程中顺势而生。

“旧模式”的特征是什么？在企业端，是“高负债、高杠杆、高周转”；在消费端，是高涨的房价、透支的居民杠杆。

“新模式”的要求是什么？是回归理性，回归民生，助力高质量的城镇化和实体经济，它是整个行业的一次“供给侧改革”。

行业需要怎样的“新发展模式”？在经历了过去两年的深刻调整后，答案呼之欲出——这应该是一条低负债、低风险、轻资产、长期主义的道路。

这条路到底怎么走？很多城市运营商都在探索。而对于已经实践10年的复星蜂巢来说，脚下的方向已经愈发清晰。

围绕“产地房”，实现深度产业运营+产业投资，一直是复星蜂巢的核心战略。

首先，复星蜂巢会精选合适的城市、合适的区域进行蜂巢项目的落地。对于每个城市来说，它们具有不同的性格禀赋和发展特征，而复星蜂巢会因城施策，为城市导入复星生态体系内外的优质产业资源，促进强大的产业规划和产业研究能力，助力驱动城市更新。。

比如在合肥的金融科创蜂巢云谷金融城，正和区域产业深度融合，构建起一条完整的金融产业链。在项目所处的合肥市包河区，一条以金融产业链为主的“一核两翼”的发展格局日渐成型，目前全区金融机构总量已增至500余家，金融业增加值年均增长20%以上。

/合肥云谷金融城/

之后，具体到产业运营的阶段，复星蜂巢会锚定政策需求，结合该城市的产业“作战地图”，寻找出其最核心、最关键的产业“痛点”。根据导入产业的定制化需求，为企业打通生态建立闭环，形成多主题产业集群。

一个典型案例是长沙复地滨江金融中心，这座金融蜂巢位于湖南金融中心核心位置，紧密贴合湘江新区“2+3”特色产业布局，今年要力争提前两年完成政府设定的产业导入任务，目前进度已达成80%。

/长沙复地滨江金融中心（效果图）/

时代在发展变化，站在新的潮头，复星蜂巢也在持续思考，面对行业的转型调整，如何深度进化，屹立潮头？

如今，拨云见日，春山可望。实现“蜂巢打法”持续进阶的重要一环，就是以轻驭重，举轻若重，打造轻资产运营标杆。

复星蜂巢认为，轻不单单可以“撬动”重，还要能够“控制”重。“去重增轻”的核心，是把体系内的若干滞重资产，换成更加具有活力的新鲜血液，从而支撑蜂巢开拓新的产业。

以“蜂巢城市”战略重要的实施者复地产发为例，其下的专业化公司策源股份、复地管理、复创设计等，已经作为独立子公司，通过“品牌输出+代管、代建、代销、代运营”的模式，实现全周期价值链条输出，实现轻资产拓展。

/复地云极社群“极友圈”/

复星蜂巢旗下各个产业板块，也都在积极“去重增轻”，加强轻资产能力的建设。比如，商业管理集团将继续夯实其不动产服务体系；高地将聚焦回归服务力建设，强化“大商管”+“大物业”与“星选平台”的有机集合；复星商流、复星基础设施、复星康养等，在新一年的重要战略目标都是加速轻资产赛道的拓展，成就助力复星蜂巢飞越周期的“翅膀”。

/“呼伦贝尔号”旅游列车/

在“去重增轻”的过程中，首先就是打造产业基金和产业投资的能力，以产业基金为龙头，通过轻资产能力的培养，驱动蜂巢项目的聚合流动和多重价值回报。

随着一、二线城市城镇化进入后期，房地产行业由增量市场向存量市场转变。无论是两端市场需求还是行业领域容量，不动产行业的产业基金都有着可观的发展机遇和规模增长潜力。

通过产业基金，复星蜂巢可以加速产业的落地和集聚发展，加深产业护城河；同时，增强与各地政府的合作粘性，吸纳更多优质项目，顺势拓展蜂巢业务。

/复星蜂巢依托产业优势，构建出丰富生活场景/

目前，复星蜂巢结合经济、人口、产业、市场等因素，已经在环渤海、京津冀、长三角、成渝4大区域内共计15个城市，推动产业基金落地，并围绕智能制造、硬科技、新材料、数字经济等产业投资赛道，匹配目标城市产业需求，并为企业持续提供落地所需的配套“蜂巢”。

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